伴着十九大报告提出“房住不炒”的定位,以及国家加快培育和发展住房租赁市场的基调,国家自2016年以来持续调控房地产经济,去“泡沫化”的决心坚定。全国各大城市为稳定房地产市场,出台了“限房价、竞自持、配建养老”等的调控政策。杭州作为浙江省的省会城市,于2017年3月加入了土地“竞自持”政策的行列,并出台了相应的一系列指导政策,规定了自持商品房屋租赁实施的各个环节的政策管控,自此至研究结束期2021年7月间步入自持商品房屋租赁的道路。本文通过文献资料的查询,运用了新公共管理、公共政策、市场失灵、政府干预的理论,进行了以杭州市“竞自持”政策为大背景以及自持商品房屋租赁情况的问卷调查,发放了210份调查问卷,收到203份,回收有效率为96.67%;进行了13家单位共18位管理层或专家的访谈;以及参考了国外一些国家的相关经验,发现杭州市自持商品房屋租赁的政策实施当中存在着自持商品房自取地至租赁的管控层层加重、政府给予监管和支持的途径单一的问题缺陷。同时,政策未综合考虑房地产企业的实际经营能力、租赁市场认可度、存量市场间的竞争等情况。我国现有自持商品房屋租赁发展模式不清晰、政策上层体系搭建还不健全、政策管控力度大于市场调节、住房观念意识还需引导和转变等深层问题的凸显。结合杭州当地的实际情况,建议在政府城市规划应与土地政策、住房租赁挂钩,政府应完善土地政策,尝试将自持商品房租赁纳入住房租赁保障体系,设置租赁住房行业规范,完善住房租赁全过程的金融支持和资金监管等方面来修炼内功;同时,政府应倡导人们调整住房观念;树立政策落实企业标杆,搭建数字化平台集约化管理,加强法律监管和服务支持等举措渗透到各个环节。最后,政府还应尊重市场的发展规律,寻求政策与市场间的平衡点。自持商品房屋租赁将会填补自有住房和政府保障性住房间的空白,本研究对相关区域相关问题的研究具有一定的参考意义。