改革开放以来，中国城市经济得到快速发展。厂商为获得规模效益，在城市集中生产，并产生“集聚经济效益”;在城市“集聚经济效益”作用下，大批农村人口受城市经济发展的吸引，从农村迁入城市，人口城市化水平快速提高。人口城市化表现为城镇人口不断增长和城镇人口占总人口比重不断增加，在中国目前的城镇人口增长中占绝对主要地位的是由于人口从农村向城镇迁移所带来的增长。从1982年到2000年的近20年，农村向城镇转移的人口估计为2.05亿人。其中，20世纪80年代约为6510万人，年均814万人。90年代约为1.4亿人，年均1400万人。1995-2000年期间，从农村向城镇转移的人口超过了1亿人，年均近2100万人。中国城市化率也由1982年的20.8％上升到2000年的36.2％，2003年进一步上升到40.53％，中国目前正处于快速人口城市化阶段。　　城市化人口对城市经济发展提供廉价劳动力，同时对城镇住宅市场提出巨大需求。在过去的20余年内，中国政府对城镇住房制度进行了改革，住房体制由传统体制向市场体制过度，并初步建立市场体制。城镇住房制度改革使中国城镇人口的住房水平得到大幅改善，人均住房建筑面积由1980年的6.7平方米/人上升到2003年的23.67平方米/人。城镇住宅市场也得到快速发展，“商品房”市场销售面积由1991年的2745.17万平方米上升到2003年的29778.85万平方米，年均增长速度达18.11％;“商品房”市场销售金额由1991年的207.60亿元上升到2003年的6543.45亿元，年均增长速度达25.9％。但是，相对于人口城市化来说，中国城镇住宅市场发展严重滞后，城镇居民不得不更多地通过其他途径解决住房问题。中国城镇住宅市场最突出的问题是“非均衡现象”的产生与发展——商品房空置量的不断递增与住房价格不断上涨相矛盾。为正确认识中国城镇住宅市场现状，并寻求对市场现状的合理的经济学解释，本文对中国城镇住宅市场的现状和供求结构体系进行了分析，在此基础上构造供需模型，并利用模型对市场做出合理解释:(1)住房建设投资不足使价格上升过快，住房价格过高压迫有效需求，使住房供给相对过剩;(2)短期内价格还有上升的趋势，长期内价格有调整的必要;(3)政府对住宅市场的调节是必须的，但其原则是尽量避免“C”型需求曲线的产生。　　关于中国城镇住宅市场未来的发展趋势，本文在利用人口预测软件 CPPS对中国2004-2020年人口总数和城市化水平进行预测的基础上，做出对未来市场需求的预测。人口预测分高、中、低三种方案，并以高、低方案作为变动区间的上下限;预测所使用的人均住房建筑面积有两种:一是假定在预测期内城镇人口保持2003年人均住房水平不变;另一是假定2004-2020年期间，人均住房建筑面积从23.67m2/人逐步提高到30m2/人，提高方式为线形增长。预测结果显示:(1)若保持2003年住房水平不变，2004-2020年期间，城镇住宅总需求在41.71-53.16亿平方米之间，年均2.45-3.1亿平方米;有效需求在19.93-25.40亿平方米，年均1.17-1.49亿平方米。(2)若住房水平从2003年的23.67平方米/人线性提高到2030年的30平方米/人住房水平不变，2004-2020年期间，城镇住宅总需求在49.09-100.52亿平方米之间，年均5.06-5.91亿平方米;有效需求在49.09-56.03亿平方米，年均2.88-3.30亿平方米。　　中国政府在解决城镇住宅问题中责任有两个:一是维护和调节市场各方利益;二是使每一个城镇家庭有房可住，并在此基础上逐步提高其居住水平和改善居住条件。为更好地维护和调节市场各方利益，保护有使用住房需求的消费者的利益，建议如下:(1)从宏观、中观、微观三个层次研究人口城市化与城镇住宅市场;(2)完善相关政策和法规，加强对房地产市场的监管;(3)对城镇住宅市场进行宏观调控;(4)兴建“廉租房”，解决城镇贫困人口住房困难。