房地产市场波动已经成为影响宏观经济稳定的重要因素,纵观380多年中的44次区域性和世界性的金融危机历史,其中有22次危机爆发与房地产市场剧烈波动相关联。特别是在2008年,美国房地产市场剧烈波动导致次级房屋信贷巨额违约,并以此为导火索引发世界性金融危机。时至2018年,大部分国家还深陷在危机过后的萧条之中,可见危机影响范围之广影响程度之深,也更是凸显出研究房地产市场波动原因、机制和影响的重要性。中国房地产业在国民经济发展过程中占有举足轻重的地位,中国房地产业在2000年后更是进入了快速发展时期,并逐渐成为国民经济的支柱产业,中国房地产市场迎来迅速扩张的过程,投资规模、建设规模、交易规模和交易价格不断攀升。但是在中国房地产市场发展大好的局面之下隐藏着危机,具体表现为房地产市场的波动频率上升,波动幅度扩大,波动时间延长,不良波动甚至恶性波动次数上升。不良波动成为阻碍房地产市场进一步发展的重大问题。房地产市场是专业化的交易市场。房地产不仅兼具生产和生活属性,也兼具消费和投资属性;不仅需要金融提供足够资金供给,也需要法律厘清和保障各类相关权利,这就导致房地产交易的流程不仅复杂,且交易过程涉及专业化内容较多,因此房地产市场是专业化的市场。但是,中国房地产市场当中的相关专业化机构发展较慢较晚,且规范程度较低。市场当中存在大量缺乏房地产专业知识和市场认知的交易群体,这个群体的规模庞大,并且理性程度不高,容易受到市场当中各类信息的影响。特别是当集中出现扭曲和虚假的信息时,市场在短期内出现大量集中交易,引起市场剧烈波动。这类群体不仅是房地产市场不良波动的推动者,也是波动造成损失的受害者,他们是中国房地产市场当中的弱势交易群体。我们认为市场噪音是引导普通交易者进行集体非理性交易的重要原因。房地产市场的信息常常表现为破碎、割裂、扭曲甚至虚假,获取真实信息需要进一步甄别和解读,这些过程产生的时间成本、搜寻成本和知识成本形成门槛。在房地产市场之中,只有少数机构和特殊交易者能够负担起成本,进而获得更多真实交易信息,绝大多数普通市场交易者被隔绝在门槛之外,只能凭借噪音信息进行交易。选择一种噪音信息组合的信念来自于普通交易者在面对各种各样噪音信息时,心理对某些噪音信息的接受程度。当房地产市场之中存在强大的噪音发出者以控制信息市场时,普通市场交易者就容易成为噪音的附庸,形成集中性的交易可能性就越高,具体表现为市场交易规模和价格在某一时期的集中放大或者集中缩减。噪音在信息获得、输出、反馈和溢出过程中对微观交易主体的交易行为产生影响,使微观交易主体的交易行为产生偏差。行为偏差进一步通过房地产市场价格、供给规模和供给时机、消费偏好、交易预期以及信贷配置规模和结构引起房地产市场的波动。中国房地产市场噪音强度呈现不断增益的趋势,伴随噪音强度增加,房地产市场出现投机程度上升、流动性增强、与经济基本面关系减弱,以及市场不稳定增加等问题。导致噪音增益的原因较为明显,一方面是信息传播能力显著增强,包括新兴媒体迅速发展、信息终端接受效率提升、微观主体信息习惯改变;另一方面是市场的不稳定程度增加,包括虚拟资本化倾向加深、预期不稳定,以及短期政策频出。噪音增益从资产定价、信贷配置、交易经验和政策从众四个渠道冲击房地产市场,并造成市场波动放大。市场噪音引起房地产投资和消费波动,房地产投资和消费波动影响资本形成总额和消费总额水平,最终对经济增长产生影响。房地产市场波动通过替代效应、财富效应、预防性储蓄和流动性约束对总消费产生影响,同时通过成本效应、财富效应与吸纳挤出效应对总投资产生影响。实证结果表明,房地产投资和消费通过影响总投资和总消费对经济增长的作用明显。房地产投资拉动经济增长的短期作用明显,房地产消费推动经济增长的持续作用明显。房地产投资和消费增长会对其它产业投资和消费产生替代效应,从而影响经济增长的结构。为了稳定中国房地产市场波动,熨平噪音对市场的不良影响,我们认为政府和社会应该采取以下三点行动。第一,建立对冲房地产市场噪音的制度。各级政府机关应该建立和完善房地产市场交易信息公示制度和评价机制,健全各级房地产市场交易信息公示内容体系;第二,构建主动抵御房地产市场噪音的机制,提升房地产市场交易者理性水平,优化房地产市场交易主体结构,整顿和规范房地产市场的信息秩序;第三,构建稳定房地产市场预期的长效机制,各级政府调控政策要保持连续性和稳定性,建立差异化的房地产市场调控政策体系,完善房地产市场供应体系,建立房地产市场长效调控机制,避免短期行为。