城镇化推进和我国产业结构调整导致农村宅基地保障性功能不断弱化,部分宅基地和房屋处于阶段性闲置或长久性闲置状态。另一方面,旅游项目开发使得宅基地资产性价值不断提升,城市郊区和旅游景区周边村庄的一些农民私下将闲置住宅长期出租给他人开设民宿、餐饮、娱乐等商业服务设施。虽然目前农村土地制度没有放开宅基地流转限制,农户将宅基地转让给集体之外的单位和个人用于非农业建设属于违法行为,但这种流转行为有利于盘活闲置宅基地和住宅,对于发展农村经济、增加农户收入、推进乡村振兴方面的积极作用,中央也在积极探索规范化、合法化的宅基地流转改革路径。因此,构建宅基地自发经营性流转增值收益测算方法,分析宅基地增值收益构成机理,可为地方政府和村集体在未来改革中设计宅基地使用权流转增值收益分配机制提供理论支持。本文共分为四个部分,第一部分是引言、概念界定和理论基础,先阐述研究背景和意义,从国内外研究现状确定研究对象、研究内容和研究方法,再对宅基地自发经营性流转增值收益的相关概念和理论基础进行介绍,为后文宅基地增值收益的测算和分析奠定基础。第二部分是介绍宅基地自发经营性流转现状,先梳理宅基地流转制度的历史变迁过程,从宏观角度分析宅基地自发经营性流转的必要性和可行性,再实地调查大理市宅基地自发经营性流转的现状,从理论层面将宅基地增值划分为资本投入性增值、外部辐射性增值和用途转变性增值三项。第三部分是对宅基地自发经营性流转增值收益进行测算,先采用正交试验法计算试验因子的方差和贡献率,判断试验因子对宅基地自发性流转增值收益的影响程度;再借鉴现有的土地估价方法构建宅基地自发经营性流转增值收益测算模型,分别测算宅基地的分项增值收益;结合两种方法的计算结果分析宅基地自发经营性流转增值收益构成情况。研究发现,因素“地上建筑投资额”、“宅基地区位”和“宅基地用途”对大理市宅基地自发经营性流转增值收益均有显著影响,三个影响因素的贡献率分别为15.45%、54.59%和24.53%;大理市宅基地自发经营性流转增值收益中“资本投入性增值”、“外部辐射性增值”和“用途转变性增值”占比分别为12.39%、64.84%和22.77%。第四部分是通过分析计算结果提出促进宅基地制度改革的政策建议。根据两种方法的计算结果发现,资本投入性增值不是增值收益的主要来源;农村土地制度会显著影响土地利用价值;宅基地区位对增值收益的贡献率大小与不同区域的经济发展程度有关。基于上述分析,从规范推进宅基地自发经营性流转、合理分配宅基地自发经营性流转增值收益、提供促进宅基地自发经营性流转的配套措施三个方面提出宅基地制度改革的政策建议。