房地产具有下列特性:地产是一种有限的、不可再生的资源,有巨大的社会性;房地产业的产业关联度大,其市场的稳定直接影响到整个经济和金融的稳定;房地产是政府财政收入的重要来源;房地产保值并且不断增值的特性使得其与其他市场相比具有更大的投机性。这些特性都使得对房地产市场进行有效的宏观调控显得尤为重要。而出于不同利益考虑的房地产宏观调控主体——中央政府和地方政府在房地产的宏观调控中,行为并不一致,从而存在着“政府失灵”,影响政策的实施力度和效果。造成这一现象的原因在于我国经济体制转轨过程中所采取的行政和财政的分权制度。地方政府作为地区利益的代表者,当国家利益和地方利益无法同时兼顾时,往往首先维护地方利益,而不顾国家利益受到损失。因为房地产是不动产,地域性很强,所以地方政府对房地产政策的执行程度对当地的房地产影响甚大。为了妥善处理中央政府和地方政府的关系,将维持房地产业健康发展内化为地方政府的自觉行为,从根本上解决“政令不通”问题,减少“政府失灵”,避免房地产业的大起大落,本文将研究在我国房地产业宏观调控中,地方政府和中央政府的博弈关系和行为,探讨双方博弈关系的影响因素,并在模型分析的基础上,提出如何疏导中央政府和地方政府关系,建立有效制度的有关建议。本文的创新之处在于,不同于以往关于房地产宏观调控的研究大部分集中于政策制定和调控手段的研究,即将政策作为一种决策者可以任意控制的工具,从而忽略了政策制定者与其调节对象的决策行为之间的相互依赖和影响,而从分析我国房地产业宏观调控中地方政府与中央政府的利益分歧入手,得出双方存在的不同利益及相互博弈关系是导致房地产业宏观调控效果较差的真正原因。影响双方博弈关系的重要因素是制度的缺失和不完善,使得不同利益集团的利益关系没有得到良好的疏通。