公共租赁住房是保障性住房体系的重要组成部分(简称公租房),在解决城市中低收入家庭住房困难、完善住房供应体系等方面发挥着不可替代的作用。从近年来的发展趋势看,这种保障形式逐渐在保障性住房体系中占据主导地位。现阶段我国公租房采取了以政府为开发运营主体、建成量为主要目标、大量财政补贴和政策倾斜的开发运营模式。在这种模式下,公租房项目经济效益低下和财务生存能力不足的问题直接对建设资回收、国有资产保值增值、投用后的经营状况等产生不利影响,阻碍了公租房保障功能的实现及其可持续发展,因此这一问题应首要解决。经济效益和财务生存能力方面存在的问题具体体现在经营收入与全寿命周期费用的不平衡。本文利用全寿命周期理论完成公租房全寿命周期费用的归集和特点分析,构建公租房项目全寿命周期费用与经营收入对比模型,将经营收入与全寿命周期费用之间的差距用量化的手段表达出来,以弥补这种差距为出发点,有针对性的提出基于全寿命周期费用理论的公租房开发运营新模式。新模式通过成立专门的公租房开发公司提高资金、费用使用和监管效率;将商业用房融入公租房项目拓宽其收入来源等具体措施,对现行模式下公租房开发目标、开发执行主体、监管主体、经营方式、建设资金构成五个方面进行了改进,最后以西安市某公租房项目为例,进行实证分析,证明新模式的可行性。因此,基于全寿命周期费用理论对公租房开发运营模式进行研究和改进将有利于公租房经济效益低下、财务生存能力不足问题的缓解,这对于保证公租房的可持续发展、充分实现其保障功能具有重要意义。