房地产商品具有异质性,两套住宅在特征上均不完全相同,无法加以比照,缺乏一致的价格标准,因此对各套住宅如何才能确定价格,需要有客观而准确的方法。由于我国房地产定价方法市场比较法、成本法和收益还原法三种方法均存在很大的局限性。而特征价格法是一种严密、含有较少主观色彩的定价方法,它从房地产特征的隐含价格出发进行估价,可以对市场比较法、收益还原法和成本法等估价方法进行改进。因此,本文探讨引入特征价格模型对X公寓项目进行定价研究,这对我国商品房定价方法的发展与完善将具有一定的理论意义和现实意义。由于国情的不同,国外研究中认为重要的一些特征,可能并不适用于我国的房地产市场,因此采用市场调研的方法确定了X公寓特征价格模型的17个特征变量,并对特征指标进行量化;然后采集西安市6个行政区内的2007年5月正在销售的公寓样本的价格与特征因素数据,同时为了防止共线性问题,对部分变量进行主成分分析;选定特征价格方程——对数线性函数形式,进行多元回归分析,确定公寓住宅的特征价格函数,并根据特征价格函数,得出X公寓均价为5541.66元;最后根据与公寓均价关系比较密切的10个公寓特征对公寓均价的影响程度,对X公寓现行各项指标进行改进:引进国际品牌的物业管理公司和健全物业服务、进行局部装修、提高绿化率和完善硬件设施。