根据商务部在2018年8月3日发布的第二季《中国购物中心发展指数报告》,都市型物业指数为66.3,同比上升2.3,表明市场对都市型物业的租赁需求保持旺盛。在都市型物业租赁利好的形势下,致力于奥特莱斯建设运营的A公司,计划把握机遇,在合肥市开设奥特莱斯商业街。随着经济的发展,奥特莱斯等商业体不断增加,如何提高奥特莱斯商业项目运营效率,是奥特莱斯等商业项目中重要的话题。考虑到奥特莱斯商业项目具有一定的特殊性,在中国发展时间较短,成功案例较少。因此,本文将基于A公司在合肥市提出的H奥特莱斯商业街项目为研究对象,编制商业计划书,以期在一定程度上丰富奥特莱斯商业项目的研究内容,为其他企业提供案例参考和借鉴。本研究主要解决合肥市H奥特莱斯商业街项目的三大问题:项目所处环境如何、项目定位及运营方案如何选择、项目的投资风险如何。由此,本文的主要内容包括五大部分:一是文献综述,以“商业地产”、“奥特莱斯”、“商业计划书”为关键词,梳理研究现状,并以此为基础撰写本项目计划书。二是项目环境分析,环境分析主要是通过分析宏观环境、分析行业环境、分析项目内部环境,并最终整理SWOT模型。三是项目定位及运营方案选择,先从经典案例中归纳总结奥特莱斯项目成功的关键要素,以供本项目制定策略借鉴;然后,根据市场调研结果分析,确定本项目的目标市场;再根据确定的目标市场定位,制定相应的营销策略;并制定相应的组织与管理制度。四是财务分析,基于项目的收益与利润估算,编制现金流量表,并分析项目的盈利能力。五是风险分析,分别对项目的市场风险、运营风险和社会风险进行分析,并制定针对性对策。经过研究分析,本研究认为,合肥市H奥特莱斯商业街项目地块位于王咀湖畔,自然资源卓越,与周边项目形成小型集群,项目所处地理位置优越,交通便捷。该项目以中青年消费客群为目标客户,打造一个集合奥特莱斯集中商业街、公寓、精品酒店多种物业类型,适合购物娱乐与旅游休闲的商业街,综合运用多种营销策略,保障项目销售任务的完成。该项目具有较强的盈利能力,尽管可能面临一定的市场、运营和社会风险,但风险均可防范。项目有较高的可操作性,经济效益和社会效益。