近年来,随着经济的快速发展,房地产市场进入了一个飞速发展的阶段,各省市房价一路飙升,房价的上涨速度已经远远高于居民的收入上涨速度。房价的快速上涨一方面严重加大了人民的购房负担,另一方面居民的非理性投资助长了房地产泡沫。由于房地产行业在宏观金融中的支柱作用,房地产市场与金融机构密切关联,房价的上涨也进一步加大了金融市场的系统性风险。为了控制不断上涨的房价,各地政府陆续出台了一系列控制房价上涨的措施。其中“限购令”就是政府控制房价政策的典型代表。随着2010年4月“限购令”在北京等一线城市的首次实行,各地政府同年陆续出台了针对本地的限购政策,第一轮限购火热开启。截至2011年底,国内70个大中城市已有46个城市出台了相应的限购政策,并且取得了较为明显的效果^[1].首轮限购持续到2014年,各地政府为了刺激房地产市场的回暖,纷纷对限购政策进行“松绑”,除北上广深外各省市第一轮限购政策几乎被全部取消。限购政策的取消使得房地产市场再次升温,房价继续升温发酵。面对不断上涨的房价,全国各大城市于2016年开始又相继出台了第二轮“限购令”,且力度相对于第一轮更加严格。限购政策能否有效抑制房价,也成为各界饱受争议的话题。本文主要从理论和实证的角度共同探讨了限购政策对房价的影响。理论上,从房地产市场的特性入手,分别从供需理论和市场失灵理论分析了住宅的价格决定机制,将住宅的需求按照消费需求和投机需求分类,认为在房地产需求中,投机需求占主导位置,是房价高涨的主要原因,也是限购令出台的主要目的。在研究限购对房价的影响上,文章首先通过对房地产市场的现状以及主要特征进行分析,在了解了我国房地产市场的特点以及限购实施的背景基础上,概括了我国房地产限购政策作用机制,认为限购主要是抑制住房投机需求达到控制房价的目的。在实证研究上,为了研究限购政策对于我国房地产市场的具体影响,本文选取了全国68个大中城市2010年1月到2018年12月这108个月的新建住宅与二手住宅的两类住房价格的月度面板数据,通过双重差分模型考察了两轮限购对不同类型住宅价格的影响。同时,在研究限购令对新房和二手房房价影响的基础上,进一步将按照住宅面积、城市发展程度和城市层级进行细分。在面积上,分别按照90平米以下、90¹44平米和144平米以上进行分类;在城市发展程度上,按照是否为四大一线城市分类;在城市层级上,按照是否为省会城市和直辖市进行分类;同时在对比限购效果上,将城市按照是否实施两次限购进行分类,研究限购政策的具体影响。通过实证结果发现,限购令在抑制新房住宅价格上涨方面能起到明显的效果,但是对二手房市场作用不大;同时,从不同面积大小的住宅来看,限购令仅对90平米以下和90-144平米的中小住宅有效,对于144平米以上的住宅效果并不显著;进一步研究发现,限购令主要作用于三四线中小城市,在一线城市和省会、直辖市中的效果并不明显。最后对比两轮限购的实施效果后,发现第二轮限购政策效果整体要强于第一轮限购政策效果,但是对出台两次限购令的城市效果无效。本文的创新之处在于,一是在使用双重差分法进行实证分析的同时,将住宅按照面积、城市层级、限购次数等进行了细致的分类,从而能更准确的得到限购政策对于不同城市、不同类型住宅价格的影响。二是本文的时间跨度包含了两轮限购周期,通过对两轮限购政策的对比,检验限购政策的有效性。三是在加入了控制变量CPI、广义的货币供应M2以及新增信贷增速的情况下,考虑了消费者预期的影响,在将消费者预期指数、消费者满意指数和消费者信心指数加入到控制变量研究限购影响后,再将他们作为解释变量进行了回归,分析了居民对于限购政策的态度表现。