土地权利分属不同的主体是我国特有的农村土地制度,宅基地因其特殊性而具有居住保障功能,本集体组织成员只要符合条件就可以无偿取得,且没有期限限制。随着社会经济结构的发展变革,农村地区农房流转的内需进一步扩大,农民对宅基地福利性功能的依赖逐渐转变为对财产功能的追求,原有的制度功能内容表现出一定的滞后性。本文以中央提出的农村土地改革为背景,在《民法典》和《土地管理法》对农村土地发面未作出本质修改的规定下,通过提出在农房之下的土地设立租赁权的方式对其流转问题进行研究,寻求在债权领域的改革路径。全文主要分为四个部分:第一部分介绍了宅基地上存在的三种权利内涵以及租赁权方面的理论基础和概念,并对宅基地租赁权的性质、主体与客体、宅基地租赁权的变更与消灭等关键因素予以确定。宅基地制度物权领域改革的局限性和台湾地区法定租赁权的立法例都为构建宅基地租赁权提供了基础,构建宅基地租赁权可以在保护农村土地集体所有制的基础上促进农村地区农房及宅基地的流转。而宅基地租赁权作为一种新型权利,需要对其关键因素予以确定,明确权利的内容。第二部分介绍了构建宅基地租赁权的重要性。宅基地租赁权可以在促进宅基地及农房流转的同时保护农民作为集体组织成员的身份属性,解决农村地区存在的农房闲置、一户多宅等诸多问题,体现制度的优越性。第三部分介绍了构建租赁权过程中存在的现实困境,从学说理论对这一问题的不同看法、司法实践裁判难以统一和宅基地使用权流转相关配套制度不健全等方面对现阶段构建宅基地租赁权的困境进行分析。第四部分对宅基地租赁权的构建路径进行讨论。在立法中确立宅基地租赁权,在司法上建议借鉴上海高院制定的审理宅基地及农房纠纷案件指导意见,由各省级地方政府制定符合本地区实际情况的指导意见,并提出在宅基地租赁权构建过程中对宅基地退出机制、宅基地登记管理制度等相关配套制度予以完善的建议,更好的发挥租赁权制度的优越性,实现农村土地改革的目的。