住房抵押贷款证券化(Mortgage-backed Securitization，MBS)是20世纪70年代以来世界金融领域最重大的金融创新之一，已为当今世界许多国家所采用，这种新型的融资方式改变了传统的金融中介的方法，开辟了市场融资的新途径。我国针对它的研究起步较晚，2005年12月15日中国人民银行批准了中国建设银行作为住房抵押贷款证券化试点单位，在银行间发行资产支持证券。终于，这项在国外已经发展成熟的资产证券化产品，在中国正式亮相，从理论走向了实践。本文从我国住房抵押贷款证券化的动因分析作为切入点，对我国首例住房抵押贷款证券化产品——“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”(以下简称“建元”证券)进行了实证分析，探讨我国MBS存在的问题和引起问题的障碍，并提出解决问题的对策和建议。另外，银行发行MBS使自己从间接融资者转变到直接融资者，但也需要承担这个转变带来的风险，其中提前还款风险直接影响到证券化产品中的现金流，而现金流的稳定是证券化成功的关键，所以本文主要分析了发行MBS存在的提前还款风险。具体而言，首先，运用提前还款率的静态模型和中信信托投资有限责任公司提供的公告数据，计算出实际提前还款率，结果表明它与建行初始的估计值有很大差距；之后，找出个人住房贷款利率、居民收入增长率、房价指数三个因素，运用回归分析的方法，确定它们与提前还款率之间的相关关系，期望能为以后提前还款风险的预防、减少预测误差有所贡献。