一个完整的住房市场,应当由住房买卖市场和住房租赁市场共同构成。合理的住房市场是保障民生、促进经济和谐发展的重要条件之一。但是目前惠州市乃至我国,明显存在“重售轻租”的情况,住房租赁的潜在需求大,由于政策、消费习惯等原因,这种需求很难转变成实质性的交易。如何出台政策引导,引导效果如何,政策不足在哪里?这是本文需要研究的重点。本文梳理了历年惠州市相关的住房租赁政策,发现在2016年以前,政策力度小,覆盖面窄、针对性弱,并且很难与房地产政策区分开来。当党中央提出“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”的目标后,惠州市的政策开始出现转变,由之前的财政资金支持类的政策,变成了促进供给市场的多元化、培育需求、加强监管的政策。在国企先行,培育市场的思路下,惠州市的房地产政策产生了一定的效果,比如专业经营住房租赁的国企陆续成立,在消除住房租赁者享受社会公共服务歧视方面也取得了不少的进展。这些政策是否和实际需求贴合呢?我们通过分析发现惠州市常驻人口对住房租赁的潜在需求依然巨大,相关政策力度依然相对偏小。当然,在政策实施的过程中,也存在不少问题,比如没有区分住房租赁的土地租金的定价和房屋售卖的土地租金的定价,没有考虑住房租赁的中低端市场的供给等。对于这些问题,本文从供给、需求、监管三个方面对其进行了剖析,并对其原因做了进一步研究,结果表明土地财政、公共资源稀缺性以及共同监管不协同等是造成这些政策不足的重要因素。并从有效扩大供给、培育需求、加强监管等方面提出政策意见。