本文的研究是基于这样一个现实，即当前农民收入增长的停滞很大程度上源于目前的集体所有的土地制度。既然各方面的分析都表明这种产权结构的效率要低于土地的个人产权，农民通过对现有产权制度的自发变革可以获得更大的收益，但是这种变革却无法在现有的制度环境中实现，也即是说国家倾向于维持目前的土地制度。通过对土地制度变迁的历史过程和已有研究的考察，提出了一个理论分析框架，通过假设一个追求安全和财富最大化统治者同农民之间的相互博弈来分析土地产权如何从模糊的和不受保护的状态逐步的向明确的受双方自我实施的协议保护并可能过渡到受第三方—法治保护演进的过程，以及在受到外部的重大突发事情的影响改变了统治者同农民之间原有协议规定的利益分配之后，产权演进如何出现停滞和倒退。用这个分析框架来解释土地制度历史变迁的内在机制，并通过对现实土地制度的分析，认为在保持一个稳定的政治环境下，土地产权将向越来越明确和受保护的状态演进。