持有型物业是以大面积高总价的商业及办公物业为单项标的、通过自购运营—出售退出为核心投资逻辑的一类房地产。此类房地产业务的发展已经成为中国一线城市最重要的房地产经济活动之一。对于潜在投资者而言,通过建模并模拟拿地后资产的期间收益及退出估值,测算出项目的投资回报率,有利于帮助他们正确的投资决策。其中,退出估值的现金流极为重大,所以也是对整个投资模型IRR回报测算影响最重大的部分。一方面,在现有会计准则下,如以成本法计量持有资产,在一线城市,物业在持有期间面临每年折旧摊销以及财务成本远高于经营收益,造成账面始终处于亏损状态,投资回报率无从谈起。而如果以公允价值计量,则需要对投资标的物业进行估值。在核心交易区域,持有型物业整栋交易通常会有较高的交易频次,故该类区域大量的真实交易数据就具有极高的可参考性并可以此作为估值判断;相比之下,非活跃交易区域,区域面积更为广阔,但对该地区的估值中缺乏大宗的交易案例,投资者只能依赖于有限的数据、特定的方法工具以及评估师的自我认知做出判断。此时,物业估值就面临缺乏市场交易价格的案例支撑,投资回报率的测算结果缺乏可信度。因此,准确地进行地产估值并指导投资行为已经是发展持有物业的重要任务。传统的资产定价模型基于CAPM具有广泛的认可和应用基础,但在估值的准确性方面存在一些问题。资产价格的交易轨迹以及价格与参与交易的投资者类型存在密切的关联。我们根据投资持有资产的模式不同而划分为两类,即投资拿地出售以及存量物业投资及退出,并据此进行观察,我们发现了物业估值与投资者异质性之间都存在着强烈的关联。不同投资者的投资专业度、投资后的使用需求以及必要回报率要求等差异,各区域物业价格走势和年化增长率与投资者参与投资的权重形成正向关联;而在存量交易市场,有严格回报率要求的专业投资人在符合其必要回报率要求的投资区域内投资比重会显著较高;并且一定程度上,在拿地投资与存量投资的两段投资活动中,专业类投资者投资区域具有较为显著的重合性。由此本文认为,关注历史交易数据中交易者类型的分析,并采用基于投资者异质性的估值决策分析框架对于区域资产价格的走势是有效且有必要的。投资建模中关于资产退出估值往往牵涉到诸多市场信息。在估值实践中,建议应关注片区内的不同投资者类型的历史交易信息,关注并总结相关信息进行估值使用。