未取得商品房预售许可证订立的预售合同效力,理论界多对《商品房买卖合同司法解释》第2条规定的合理性提出质疑。虽然司法实践整体上依旧坚持“无证即无效”观点,但也出现放宽效力评价标准的倾向,允许特殊情况下认定未取得预售许可证的预售合同有效。违反预售许可规范的合同效力判断路径,应实现将违反强制性规定与违反公序良俗作“一元化”把握,通过规范目的的发现及利益衡量的办法最终确定违法合同的效力。采用“一元论”进行思考,未取得预售许可证的预售合同不必然无效。基于社会公共利益的维护与市场秩序的稳定,对合同效力作否定性评价有其必要性,但预售合同绝对无效的评价在实践中可能会损害合同的公平正义,更有甚者会使违法者因自身违法行为逃脱合同约束,谋取巨额利益。基于尊重私人自治、实现公平正义、遵循诚实信用等多方面的考虑,可以通过无效缓和的技术手段协调预售许可管理中的公益与私益间的关系。除引言和结语外本文共分为五个部分:第一部分,揭示“无证即无效”的大背景下,司法实践中已出现突破关于预售合同无效的判定,对未取得许可证的预售合同效力评价标准也出现放宽的倾向。学者提出未取得许可证的预售合同效力不应做否定性评价,现行司法解释应得到修正。本文认为有必要对未取得预售许可证的预售合同效力问题做探究。第二部分,理论界代表性观点评述,指出原则有效说、绝对无效说、可撤销说、效力待定说观点均有不合理之处,本文认为未取得预售许可证的预售合同效力应该坚持以无效为原则,同时采用无效缓和手段对合同效力进行挽救。第三部分,提出以区分“管理性强制性规定”与“效力性强制性规定”为标准,判定未取得预售许可证的预售合同无效的方式,其实是隐藏了违法合同的真正评价路径。应将违反法律强制性规定统摄到违反公序良俗中去,实现“二元化”到“一元化”的转变,再采用利益衡量的方法确定合同效力。依此方法,得出未取得预售许可证签订的预售合同未必无效,应通过无效缓和的手段调和商品房预售交易中公益与私益的冲突。第四部分,论述将无效缓和制度应用到在商品房预售领域的必要性。无效缓和在利益保护中避免因维护公共利益盲目牺牲个人利益,对于保护弱势交易方的合法权益,维护合同实质正义具有重要意义;在经济交往中利于保障合同当事人的信赖利益、提高经济效率、降低交易成本;在价值理念上是尊重私人自治、贯彻诚实信用原则的体现。本文认为应重视该制度在我国立法实践中的应用,发挥其实际效用。第五部分,提出预售合同无效缓和的具体方法。延长预售合同无效的补正时间至“法庭辩论终结前”、否定预售合同无效诉讼中违法方的“胜诉权”、房屋竣工验收合格后不再以《商品房买卖合同司法解释》第2条作为判定合同无效依据。在以上三种情形下不再僵化式认定合同效力,避免合同无效的法律后果损害合同公平正义。