房地产估价是随着市场经济和社会改革逐步发展起来的,目前理论上已经取得了比较成熟的理论体系,实务上也形成了规范的程序和操作方式。相比较而言,房地产缺损价值评估只是近几年才引起人们的关注,发展速度很快,但仍然赶不上现实发展的需要。从理论上讲房地产缺损价值评估是房地产估价理论与方法的拓展,是房地产估价理论的进一步深化,为房地产估价行业提出了新的挑战和要求。近年来,由于房地产开发商和投资者对商品房的承诺不能完全兑现,经常出现房屋质量方面的缺陷、环境条件和配套设施也不符合规划设计要求,使购房者和开发商发生购房纠纷,如何评估购房者的利益损失,需要借助房地产估价机构的评估结果,仲裁机构和法院等裁决部门一般也是根据房地产估价机构对房屋损失价值的评估值来进行判决,可以说房地产缺损价值评估是一项涉及面广、内容复杂的工作,具有很强的现实意义。本文是在总结过去一些比较成功的实际操作案例基础上形成的。首先综合分析了国内外近期房地产缺损价值评估的发展状况,提出了对缺损价值进行研究的必要性,接着根据我国土地制度、房地产开发与经营制度、产权制度等制度的特殊性,分析了我国房地产估价的特点。特别是房地产的缺损价值评估作为房地产价值评估的重要组成部分,有其自身的特点和规律。在第二部分对房地产缺损价值进行了诠释,主要是从缺损价值概念的界定,缺损价值的影响因素及表现分类等方面对房地产缺损价值作了必要的解释和说明。第三部分重点对缺损价值的理论基础作了分析,主要是从理论基础、缺损价值评估原则、评估依据来分析。第四部分是论文的重点,在总结国内外缺损价值评估特点及经验的基础上提出了房地产缺损价值的评估方法,文中主要总结了四种对缺损价值的评估方法:市场比较法、成本法、收益法和价差法,并对每种方法进行了评价。文章的结构:第一章介绍了研究的背景、目的和国内外一些研究成果。第二章阐述了房地产缺损价值概念、影响因素、表现及分类,并指出了房地产缺损价值评估的意义。第三章对房地产缺损价值进行了理论基础分析,并对缺损价值在原则、依据方面做了阐述。第四章是本文的重点,主要论述了房地产缺损价值的评估方法并对评估方法作了评价。