长租公寓作为住房租赁细分市场之一,基于国家政策的支持和旺盛的市场需求,其发展前景备受瞩目。越来越多的房地产开发企业也涉足其中,谋求战略转型升级。但在实际运营中,长租公寓行业却存在发展困境,其回报周期长、盈利难的特点决定了其需要大量的资金支持。类REITs作为国内目前资产证券化融资方式的重要组成部分,与长租公寓的结合有助于长租公寓实现规模化扩张,解决成本端的资金需求问题。本文通过对阳光城长租公寓类REITs案例的系统分析,发现类REITs融资对企业财务方面的影响不止只是带来降低融资成本、降低杠杆水平等有利方面的影响,同样也存在不利影响。由于转租标的物业计提的预计负债构成2018年年末的重大变动情况,所以对转租标的物业进行进一步的财务分析和战略分析。并在现有数据的基础上,预测2020年执行新租赁准则将带来的财务影响,分析由于发行长租公寓类REITs而计提的预计负债对公司的财务报表当期和以后年度的影响,并对存在的标的物业的盈利能力较弱、相关法律制度的空缺等主要风险分别从企业和政府相关部门的角度提出对策建议。在分析的过程中,本文也发现融资人出售标的物业的内生需求不足严重阻碍了REITs在国内的发展。公募REITs即将到来,长租公寓是重要试点行业,企业提前布局长租公寓行业有利于抢占先机。将来依托公募REITs的优势,行业会获得更稳定的现金流来源,同时也会使得专业公寓经营者更加关注长租公寓的盈利问题和提高服务质量,双管齐下,共同推动行业的健康发展。