近年来,我国商品住宅市场受到住宅用地资源制约、国家住宅政策调控频繁、广大消费者对商品住宅市场心理预期普遍不高等诸多因素影响,过去商品住宅企业大量囤地开发的粗犷式盈利模式已经难以适应今天的市场环境。住宅开发企业不得不“精打细算”,通过有效管理和高效决策让项目变得更“好”来赢得激烈的市场竞争。在开放的市场中,价格永远是基础,竞争是主题,如何科学地定价、如何“去粗取精”提升竞争力,是每个住宅开发企业应当着力解决的问题。论文利用科学的商品住宅估价方法,以具有市场竞争力的价格作为“标准”去设计基于商品住宅估价的项目优化模型,寻找提升商品住宅在市场竞争,特别是区域竞争中的竞争力的方法。论文将模糊数学法嵌入市场比较法,将二者结合作为模型的估价方法,通过对影响商品住宅价格的因素进行分析,构建特征模糊向量,通过计算研究对象和交易实例之间的贴近度选择对比实例,同时,市场比较法在进行因素修正时,也引用客观的模糊向量值作为参考避免人工打分。在计算出研究对象估价后,论文以价格为作为“产出”,以影响商品住宅价格的因素为基础构建“投入”指标,通过数据包络分析模型评价研究对象投入产出效率,分析研究对象在市场竞争中的优劣,以此提出优化建议。最后,论文将模型运用于实际案例,用基于模糊数学的市场比较法为研究对象估算市场价格,再以研究对象的估价和各交易实例的交易价格作为产出,建立投入指标体系并用数据包络分析计算各项目投入产出效率,根据计算结果为研究对象提出了有可行性和建设性的优化建议,检验了模型的科学性。