上海乐栖养老公寓项目（以下简称“乐栖养老公寓”)是针对上海老龄人群设立的休闲养生养老机构。本商业计划书通过对消费者调查研究和数据统计结果的分析，确定了项目的目标市场是55-80岁年龄段的中高收入群体。乐栖养老公寓在满足老年人一般生活需求的前提下，还提供医疗复建、养生理疗和旅游观光等服务，以满足当今社会老年人对健康舒适生活的追求，以及在精神层面的需求。　　本商业计划书通过对项目的整体描述和分析，明确其最大的优势是在保证老年人基本健康舒适生活的前提下，提供多等级的服务，产品差异化。项目还提供专业的医疗和养生理疗服务，满足老年人对健康生活的诉求。专业的护理人员也是项目的一大优势。通过对项目内外部环境的分析，认为城市化大发展带来中产阶级的壮大和客户消费能力的提高、国家政策的扶持以及人们养老观念的转变都给项目带来了莫大的商机。而外部的威胁主要是人力成本的上升，这可以通过培养多能工来减少对劳动力的需求，从而有效地降低人力成本。因此，总体来看，乐栖养老公寓项目优势明显，外部机会众多，并能够通过相应的措施扬长避短，从而确定了项目的增长型战略。　　在营销策略方面，通过消费者调查数据的分析，项目采用4P组合销售策略。在产品策略方面推出多级护理、多种托管方式，提供医疗保健、娱乐休闲、近郊游，并附带额外收费的高级养生理疗和全国游服务。价格策略定位在中高水平，基本床位费每月在2300-4800元不等，护理费用每人每月450-2400元不等，餐费每人每月750元，养生理疗服务每次费用为50-200元按不同项目收取。由于养老项目客户轮换流动性不大，因此，项目开通会员制，费用为每人每年800元，可以享受机构免费的娱乐和基本保健服务，并通过会员消费额外收费服务使项目获得更多利润。在促销策略上，对会员提供入住折扣。另外，通过消费者调查知道客户选择养老机构的渠道主要是通过社区宣传和亲朋好友的介绍，因此，与联谊社区开展一些免费的健康检查和咨询服务也是项目非常重要的促销策略。在销售策略方面，社区联谊推广及网络媒体推广无疑是项目迅速建立品牌形象和口碑的重要方式。　　财务计划对乐栖养老公寓项目进行了为期五年的财务预测与分析。项目前期投资300万元人民币，其中150万元来自自有资金，另外150万元来自银行贷款。第一年到第三年为项目一期建设，场地建设为4200平米，房间数为100间，床位数为180位。第一年项目总投资743万余元，由于政府补贴，项目净利润达到164万余元。第二年项目净利润为88万余元。第三年净利润达到156万余元。第四年开始项目进入二期建设，到第五年完成。场地扩建到5300平米，房间数增加到140间，床位增加到260位。项目第四年和第五年净利润分别达到259万余元和327万余元。　　由此可见，乐栖养老公寓项目的净利润呈现良好的增长态势，且通过理论计算其净现值大于零。因此，此项目切实可行，相信会为上海市的养老事业增添一份新的力量。