房地产行业的发展对国民经济、民众生活等有重大的影响，是国家的支柱产业之一。商业地产作为房地产业的一个类别，近几年的发展趋势非常迅猛。随着国家对住宅地产的严格控制，商业地产得到了更为迅速的发展。但在其发展过程中，也存在着不少问题，进而影响到我国商业地产的健康发展，因此，本文从价值链理论出发，对我国商业地产的运营模式做较系统的分析。本文主要包括四个部分的内容：首先，介绍了商业地产的主要发展特点、发展趋势以及商业地产运营模式的一些概念等；其次，建立商业地产的价值链，并详细介绍商业地产价值链上的各个参与者，分析各个参与者的行为，以及各个参与者之间的关系；再次，介绍了目前我国商业地产中主要存在的“纯出售”、“只租不售”、“租售结合”三种模式，并深入分析了这三种模式的产生机制；最后，运用案例对上述三种模式进行了实证分析，并提出了适合未来我国商业地产发展的主要模式。本文的主要观点有：（1）商业地产价值链上的参与者主要有政府、开发商、投资商、运营商、经营商以及消费者，它们从前到后是房屋物权或使用权的转移，而从后往前则是价值形成的一个反递过程。（2）商业地产运营模式主要受地产开发商的资金实力以及商业经营经验的影响。（3）商业运营是商业地产价值形成的核心过程，因此在我国商业地产的发展中，要加强商业运营的力度。