房地产行业在我国经济发展中一直起着非常重要的作用,目前我国正处于经济新常态时期,去库存、去杠杆是当前阶段我国经济发展的主要任务,关于房地产业债务融资效率的研究对降低企业的负债率,进而实现企业的去库存、去杠杆具有非常重要的作用,而且与我国新常态时期经济健康稳定发展具有十分密切的联系。基于此,本文在前人研究基础上,以74家房地产上市公司(2012年-2016年)面板数据为例,对房地产上市公司债务融资效率进行研究,以期提高资源配置效率,进而促进我国国民经济平稳健康发展。本文利用wind数据库、国泰安数据库、中国统计年鉴中有关房地产上市公司的数据,以74家房地产上市公司的面板数据为例,利用因子分析和三阶段DEA模型等方法对房地产上市公司的债务融资效率进行研究。首先根据科学性、客观性、可操作性等原则,选取了影响房地产债务融资效率的投入指标,如资产负债率、产权比率、长短期债务比率等,以及影响房地产债务融资效率的产出指标,如投入资本回报率、流动比率、息税前利润等;其次,考虑到投入、产出指标数量相对较多,因此采用因子分析法将这些投入、产出指标分别组合成为几个具有代表性的投入、产出公共因子;最后利用三阶段DEA模型分析房地产上市公司的债务融资效率,即第一阶段运用传统DEA模型进行债务融资综合技术效率、规模效率和纯技术效率的测算;第二阶段采用SFA回归模型消除环境因素和随机误差产生的影响,计算出调整后的投入因子;第三阶段将调整后的投入因子和原始产出因子代入DEA模型中,从而得出调整后的综合技术效率、规模效率和纯技术效率。实证分析结果表明,剔除了环境因素和误差影响的我国房地产上市公司的债务融资规模效率值较高,均接近效率前沿面,这说明我国房地产上市公司的规模已经达到了比较良好的状态;债务融资综合技术效率不高,该值不高的主要原因是管理无效率,管理无效率的主要表现是债务融资管理方法不够先进,债务融资制度不够完善。因此,一方面政府应加强房地产债务融资外部环境建设,为房地产企业拓宽债务融资渠道,控制房地产业增速与规模,以期使我国房地产公司的债务融资处于较为理想的规模效率状态;另一方面房地产企业应重视债务融资渠道的发展,优化债务融资内部管理结构,引进先进的债务融资管理方法,完善债务融资管理制度。