房产税改革已然成为近年来政府及百姓关注的话题,当前房产税主要集中在房地产开发及转让环节,而占有环节的税种较少。对于房产税改革的方向,主要是增加持有环节的税负,从而达到抑制房价过快上涨、调节社会收入分配以及在分税制背景下优化地方税收结构,提升地方财政收入等目的。本文着眼于持有环节的房产税改革,通过上海和重庆两大城市的实证研究,探讨房产税(持有环节)对房价影响的实际情况以及原因分析。通过理论模型构筑(局部均衡分析和一般均衡分析),探讨房产税(持有环节)的税收转嫁问题,包括对普通住宅市场购房者以及住房承租者的转嫁情况。通过研究可得:在房产税对房价的影响方面,房产税对上海的住宅市场,尤其是别墅市场的房价具有短暂的调整作用,但影响时间不足一年;对重庆的住宅市场价格的影响相对很小,对于别墅市场的影响也不显著。在房产税对一般购房者的税负转嫁方面,其转嫁程度取决于供需曲线的弹性,市场供给弹性越大,房产税直接课税人可通过二手房市场将更多税负转嫁给了一般购房者。此外,如果该地区的住房市场是以刚性需求为主的,需求弹性相对较小;如果以投资和投机性需求为主的,那么需求弹性较大。在房产税对租房者的转嫁方面,税负转嫁程度和租赁市场供需弹性有关。出租者的供给弹性越大,承租者的需求弹性越小,出租者可将大部分都转嫁给了承租者。在中国当前现实状况下,上海、杭州等大城市的住房所有者可“逃离”税负,他们可将房产税转嫁给租房者,从而进一步影响收入分配问题。