房地产行业是我国经济的支柱产业,也是典型的资金密集型行业,融资对于房地产企业来说至关重要。近年来的房地产行业调控政策给房地产企业融资造成了阻碍,拓展创新型融资途径成为房地产企业迫切的需求^[34]。不动产投资信托基金（REITs）是由专业机构以发行受益凭证的方式募集资金后,将其用于不动产的投资开发与经营管理,再把投资回报分配给投资者的信托组织。美国是目前规模最大REITs市场,中国REITs（“中国REITs”、“我国REITs”均为我国大陆REITs的简写,未包括香港、台湾REITs市场）近几年开始迅速发展起来,由于法律规定和税收制度待完善,还没有标准型REITs产品。保利发展控股集团股份有限公司（简称“保利”）发行的REITs产品,是我国首例中央企业发行,以租赁住房为基础资产并采用储架式发行机制的REITs,对于我国房地产企业后续发行REITs产品有很强的借鉴意义,也是我国REITs向标准化公募REITs更进一步发展的基础。本文采用规范研究法和案例研究法,首先通过对国内外REITs相关的文献及研究进行梳理和总结,了解成熟市场REITs在风险和收益方面具备的优势,REITs在我国的应用前景和约束。之后对保利REITs这一典型案例进行详细分析。本文从内部和外部分析了保利的整体情况,结合保利的业务和战略探究其采用发行REITs的方式融资的动因。采用事件研究法研究保利REITs批准日前后股票超额收益的变动情况来反映保利REITs的发行带来的市场效应。运用财务科目和财务指标分析的方法评价发行REITs对保利的偿债能力、营运能力、现金流量、融资成本产生的影响。再结合保利的融资结构和战略规划,分析REITs的发行对其融资策略和公司战略的作用。通过案例分析,可以得出REITs是适用于我国房地产企业融资现状的创新融资方式。发行REITs可以帮助企业募集资金,为企业带来良好的市场效应和财务效应,也能够推进企业商业模式的转型及业务的拓展^[52]。保利等房地产企业也要加强运营能力,通过良好的运营来提升经营性物业的预期现金流和资产价值,为企业带来新的盈利模式。同时也应当有效利用REITs等金融工具,开拓多元化创新融资渠道,助力企业的经营与发展。基于我国REITs市场的发展现状,建议政府部门在REITs相关法律法规制度及税收政策等方面进行完善,资产管理机构提升资产管理能力。