房地产行业一直以来都是中国发展的支柱产业之一,房地产行业对中国的经济增长作出了非常重要的贡献。国内房地产研究兴起时间较晚,虽然近些年,学术界对房地产行业的研究非常丰富,但是,随着中国经济进一步发展,经济环境变得更加复杂,房地产宏观政策调控出现反复,调控的有效性下降,房地产市场波动较为明显。在此环境下,市场对房地产研究提出了新的挑战,本文从房地产市场的各个主体间的博弈出发,探求在多主体博弈下供求差异化机制的形成与影响,探求各个利益主体的关系,建立一套系统的房地产分类调政策,为房地产市场的平稳有序发展提供有效的政策建议。本文通过对中央政府、地方政府、房地产开发商和购房者进行研究。研究发现房地产主体间的行为目标和行为表现存在明显的差异性。并以主体间行为目标和行为表现为基础,从房地产主体间博弈和房地产主体内博弈对供求数量和供求价格的影响进行研究,表明房地产主体间博弈会明显的改变房地产市场供求数量和供求价格。在双主体博弈的基础上建立了多主体博弈,探究了多主体博弈下房地产供求差异化机制,探明了供求差异化机制的内涵、原因和形成机理。在多主体博弈下房地产市场总会存在“高收入,高需求”“低收入,低需求”的现象,差异化的结果是购房者出现明显的分层,开发商供给主要集中在高价房的方面。在房地产供求差异化的基础上,本文还对房地产分类调控政策进行了研究,重点在协调主体间的利益差异、区域间分类调控和供求两端调控。并针对这三个方面,提出了针对性的宏观调控政策。