随着我国经济的高速发展,房地产业已成为我国经济的重要支柱。房价作为反映房地产市场最为直观的一项指标,如何稳控房价,是当前社会各界关注的焦点,也是我国当前房地产宏观调控的一项重要任务。乌鲁木齐作为新疆的首府城市,近几年来其房地产市场一直保持着快速、健康有序的发展态势。本文就影响乌鲁木齐市商品住宅价格的内因和外因问题进行了定量分析,并对乌鲁木齐市商品住宅价格进行预测研究。构建出具有一定实际应用价值的乌市住宅价格预测模型。本文首先对影响乌鲁木齐市住宅价格变动的外在因素进行简单的定性分析,并以乌鲁木齐市房地产市场的发展现状为现实依据,以房地产价格的基本理论为理论基础,从供给和需求两方面选取若干房价影响因素,对影响商品住宅价格的各种因素进行量化分析。通过运用灰色关联分析,使不同影响因素之间影响程度可以相互比较。为间接调节乌鲁木齐市房地产市场的供需平衡提供可行性的参考,同时为后续的灰色预测模型的参数确定提供理论支撑。其次通过房价自身内在的变化规律从而对房价进行预测。以灰色系统理论为基础,以2006年至2015年乌鲁木齐市商品住宅价格为样本研究数据,分别建立GM(1,1)模型和灰色-马尔科夫预测模型,从而对商品住宅价格进行预测比较。通过对两种方法的比较,发现单一的灰色预测模型远远不如组合预测模型的精度高。灰色—马尔科夫预测模型在短期商品住宅价格的预测中更胜一筹,进而可以更准确地预测出乌鲁木齐市商品住宅价格。最后本文建立GARCH(1,1)模型,对乌鲁木齐市商品住宅价格进行预测和波动性分析,研究结果表明,GARCH模型在预测房价波动聚集性方面还是比较成功的。本文的GARCH(1,1)模型完全适用于商品住宅价格的预测,是可以达到预期目的的。