城市流动人口的住房消费需求是城市房地产市场持续健康发展的一个重要课题。近年来,随着城市经济发展和城市化水平的持续提高,城市流动人口比例不断扩大。上海市作为长三角一体化、通向未来的国际大都市,进入上海的流动人口一直高居不下。住房是流动人口进入城市的第一站,受限于资金、房价和以限购限贷为代表的调控政策,租房成为流动人口的第一选择。研究日益增加的流动人口在住房租赁市场的消费需求特征,不仅有利于科学合理的解决流动人口当前的住房问题,也有利于将流动人口的住房需求纳入整个城市房地产持续健康发展的长效机制,从而能够为城市房屋租赁市场的发展提供更合理的建议。持久性收入和价格是对住房消费需求产生影响最重要的两个因素。住房消费需求持久性收入弹性可以衡量住房租赁市场发展所处阶段,而价格弹性可以衡量住房补贴效率和市场中消费者对价格的敏感性,能够为住房租赁市场的良好发展提供指导。目前已有一些学者对住房需求弹性进行了研究,但多使用宏观数据,无法将买房和租房家庭分开考虑,因此较少采用Heckman两阶段模型。少数使用微观数据的研究大都以自有住房家庭为研究对象,缺乏对租赁市场的关注,更缺乏针对流动人口的研究。因此,本文采用国家卫计委2017年流动人口动态监测数据中的上海市样本这一微观数据,通过家庭特征回归法推导出持久性收入的预测值后,选择最大似然估计法下的Heckman两阶段模型,以家庭持久性收入、住房服务的价格为解释变量对流动人口家庭在住房租赁市场上的需求弹性进行回归分析。本文建立租买选择的二元Probit模型,以求出修正选择偏误的逆米尔斯比率(IMRs)。接着,将求得的IMRs带入住房消费需求方程中,对流动人口家庭的需求持久性收入、价格弹性进行估计。然后分样本测算了不同类型的流动人口家庭的持久性收入和价格的住房需求弹性。控制变量中,除人口特征和居住稳定性外,本文创新性地考虑了制度因素对住房消费需求的影响,使得文章的分析更具有现实意义。通过实证研究,本文得出以下结论:1、上海市流动人口家庭中自有住房家庭的持久性收入弹性大于1(1.187),存在一定的投资动机;2、上海市流动人口中租赁家庭的住房消费需求持久性收入和价格弹性分别为0.837和-0.748,绝对值均小于1,属于缺乏弹性的范畴,租房属于生活必需品,且需求对价格变动的反应不敏感;3、租赁住房的流动人口家庭中的低收入户和中低收入户需求持久性收入弹性偏低,仅为0.107-0.623。可按需求持久性收入弹性对缺乏住房消费能力家庭(家庭人均年收入小于24000元)、租房能力不足家庭(家庭人均年收入小于32000元)分别进行补贴;4、租赁家庭中户主年龄在30-44岁之间的家庭、户主受教育程度为大学专科水平的家庭、中等收入及以上的家庭这三类家庭需求持久性收入弹性大于1,是拉动上海市住房租赁市场需求增长的主要动力。据此,本文针对上海市住房租赁市场发展提出以下几点建议:一方面应当对流动人口家庭中的低收入户和中低收入户分层次提供住房保障,帮助其解决住房困难。另一方面应当通过加大供给、培育专业化租赁机构、提供多样化租赁住房等方式鼓励住房租赁市场的发展,促进住房消费需求不断增加,同时应建立租金动态监测机制以密切关注租金变动并适时引导和调控。