近年来,随着我国城市化和经济水平的不断提高,社会商品消费的高速增长,房地产行业成为了社会经济发展的重要支柱,而商业地产更是成为了房地产行业投资的热土。但由于我国整体的商业地产发展时间较短。缺乏相关理论和实践,导致商业地产市场盲目发展,欠缺合理的规划、科学的运营以及整体运作经验,造成了项目同质化情况严重等诸多问题的出现。众多的房地产商业模式上,并没有一种万能的商业模式可以使每一个房地产商业项目都获得长久的成功。每一个成功的项目,都是随着时代的变迁,市场的变化,在多种商业模式的组合基础上衍生出形成自有特色的商业模式。在兰州新区成为第五个国家级新区的跨越发展中,伴随着兰州市原有大量占据核心位置的工业企业“出城入园”的搬迁,势必将大量集中出现新的商业圈,从而对现有商业圈、商业模式上引起质的变化。本文通过对国内外商业环境及模式的学习与借鉴,对兰州市商业环境、商业圈的特点、未来商圈的发展形态及发展环境进行了深入的研究和分析。通过以兰高集团“出城入园”原址土地开发商业地产为例,运用对开发商业地产策略的SWOT分析及内部经营分析进行了策略研究,得出了整体商业项目上理念与主题特色的建议。并希望可以全面提升该项目商业地产开发商和运营商的核心竞争力,促进兰州商业地产发展的整体素质和行业的整体开发水平,推动房地产开发行业的健康发展提供一点有益的借鉴。