改革开放以来,我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程并取得了举世瞩目的成就,伴随着这一高速发展的城镇化进程,规划功能落后、工程质量低下、配套相对不足的城市空间与不断涌入的人口交织在一起,土地资源的稀缺性问题日益突出。城市更新不仅是提升城市发展质量的重要手段,也是提升城市发展活力和竞争力的必经之路[1]。目前,北京、上海、广州、深圳、南京、沈阳、厦门等城市在城市发展的土地瓶颈和城市产业结构转型升级的双重压力之下,结合自身的条件和特点,已率先开始进行了诸如旧城改造、棚户区改造、中心区功能提升等形式的城市更新实践。在这些城市中,深圳是我国改革开放事业的窗口,也是我国城市更新探索实践的先行者。2009年深圳市借鉴和引入了台湾的经验,在大陆率先提出了“城市更新”的理念,出台了国内第一个全面系统地规划和指导旧城改造实践的政府规章——《深圳市城市更新办法》,成为全国最先迈入城市更新常态化和制度化阶段的城市。其后的8年时间里,城市更新极大地拓展了深圳存量土地的利用空间,但也存在一些亟待解决的问题。其中作为深圳城市更新工作的重点和难点的城中村更新在实施过程中问题较多,白石洲、岗厦、大冲村等更新项目均历时十余年,进程极其缓慢。如何更加有效地推进城中村更新项目,是摆在政府、开发商、产权人等相关主体面前的一个重要课题,也是作为城市更新先行者的深圳所肩负的探索与示范责任所在。本文首先从深圳城市更新的发展现状入手,梳理了深圳城市更新的发展历程,解析了深圳城市更新的政策环境,并评价了深圳城市更新的实施情况,总结了其存在的问题。接着,通过文献研究和专家访谈初步识别了影响深圳市城市更新项目实施过程的29个因素,进而在问卷调查的基础上通过探索性因子分析法提取了影响深圳市城市更新项目的实施过程的六大关键因素,并通过构建解释结构模型探讨了六大关键因素之间的关系。然后选取湖贝旧村更新项目进行了案例研究,进一步增强了研究结论的解释力度。最后,本文结合深圳城市更新存在的问题,影响因素的研究结论以及案例分析对深圳城市更新提出了相应的政策建议。