近年来,随着房地产行业融资政策的收紧,许多房企由于融资困难而导致资金链断裂,不得不走上破产的道路。房企的破产往往会涉及到抵押权人、建设工程承包人及购房人等债权人。而购房人债权往往关系到购房人居住权且其规模庞大,在市场交易中处于弱势地位,若不能对其债权进行特殊保护,可能面临钱房两空的风险,进而影响社会稳定。鉴于此,最高法院在2002年《批复》第2条作出规定,消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。实践中法院或者破产管理人往往倾向于适用该规定给予购房消费者特殊保护,但对于该规则的具体理解又存在不同。理论界对这种特殊保护的合理性及合法性存在质疑,《批复》是否赋予购房人优先顺位值得反思,如何平衡购房消费者与交易可预测性、交易安全之间的关系也成为难以回避的问题。基于此,本文将针对这些问题进行深入探讨。本文除导论、结语外,共分为三章:本文第一章为“房企破产中购房人债权立法与实践的冲突”。主要考察法律规范和破产实践中对购房人债权的不同处理,以此引出购房人保护中存在的问题。在法律规范并未给予购房人债权优先顺位的情况下,破产实践中管理人或法院通过将在建工程与待履行购房合同捆绑转让、怠于行使破产解除权以及司法判决等方式直接或间接地对购房人进行特殊保护。这种优先顺位安排既是对《批复》原意的曲解,也因缺乏公示方式危害交易安全。本文第二章为“对《优先受偿权批复》的质疑与反思”。主要是针对实践中利用《批复》给予购房人特殊保护的做法进行分析。首先,对生存权理论和物权期待权理论提出质疑。国家作为保障公民生存权的义务主体,将责任转嫁给其他债权人值得质疑,而以已付购房款的多寡或者“消费者”身份给予购房人不同对待无疑扩大了物权期待权的适用范围。其次,对购房人债权特殊保护实际效果提出质疑。《批复》等司法解释表述过于模糊,导致其规则不具有可操作性。而此种特殊保护也为开发商恶意逃债开辟了通道,更对金融安全和房地产业的发展产生危害。最后,以文义解释的方式探究了《批复》的真实含义,认为“不得对抗”并未赋予购房人优先顺位,而抵押权的顺位应不受该批复第二条的影响。本文第三章为“房企破产中购房人权利保护的路径及具体措施”。认为既然《批复》没有赋予购房人优先顺位,对购房人权利的保护就应回归到法律框架内。首先,提出了购房人债权保护的适法路径:明确已交付房屋限制管理人行使选择权、通过预告登记限制管理人行使解除权。其次,对经过预告登记的购房债权与建设工程价款优先权、抵押权、企业职工债权之间的顺位重新进行了梳理。最后,认为购房人权利的保护也应注重房地产市场相关配套制度的完善,并提出完善预付款监管制度、完善开发商信息披露制度、借鉴日本预付款保证金制度等具体建议。