2021年,在新冠疫情、房地产多重政策叠加作用下,房地产行业迎来一轮加速出清的过程。房企竞争格局加速分化,面对房地产行业运行逻辑发展根本性改变的背景下,房企需从“高负债、高杠杆、高周转”模式转向“高质量发展”模式,回归居住属性。论文从住宅异质性出发,以特征价格理论为基础研究分析各影响因素差异性及影响程度,以更好满足购房者的合理住房需求,也是本次研究的目的。论文以珠海市香洲区为研究区域,收集获取2021年4月到6月二手住宅实际成交1286组数据,运用文献归纳法、考察调研法、专业访谈法、统计分析法、对比研究法等方法展开研究,通过特征价格模型三种函数（线性、对数、半对数）的比选,构建特征价格模型并分析各影响因素对房价产生的影响程度。主要结论有:第一、确定了珠海香洲区二手住宅特征价格影响因素和量化指标。住宅价格影响因素指标16个,其中建筑特征变量5个（建筑面积、房间数、朝向、装修程度、房龄）、区位特征变量3个（基准地价-区位、公交站、公交条数-500米范围）、邻里特征变量8个（物业管理费、绿化率、小学、中学、医院、商场、市场、公园）。16个特征变量的量化分为定量量化和定性量化,其指标按现实情况量化为本文对于指标量化的创新之举。第二、构建了珠海市香洲区二手住宅的特征价格模型。Ln（单价）=9.613-0.018*房龄+0.022*中学+3.375E-5*基准地价+0.061*装修+0.057*物业管理费-0.016*医院-2.522E-5*小学+0.021*朝向+0.002*绿化率+0.010*房间数共有10个特征变量（房龄、中学、基准地价、装修、物业管理费、医院、小学、朝向、绿化率、房间数）进入模型,对住宅价格有显著影响。模型经过实际成交数据检验,其偏差率为0.38%,结果表明该特征价格模型效果良好。第三、根据模型回归结果分析了香洲区整体市场的二手住宅特征符号、半弹性系数对房价影响的变化,通过标准化系数得出各特征变量影响程度的排序结果。可以得出消费者需求的变换:随着生活水平的提高,消费者的关注点从建筑特征逐步转到区位特征及邻里特征方面上来。