目前随着我国经济的高速发展和城镇化水平的不断提高,加速了人口在地区间的流动,人口流动使得各城市间的住房需求重新分配。各地区公共服务供给水平的高低对人口流动和居住地选择产生影响,从而深刻影响当地房地产市场发展;同时我国公共服务供给不均衡的现状又加剧了房地产市场的区域分化。因此,以公共服务供给水平对房地产价格的影响作为研究主题有着十分重要的理论价值和现实意义。特别是,通过研究不均等的公共服务供给对房价和地价的影响来重新认识住房市场供需不匹配问题,以合理解释目前房地产市场存在的区域分化问题,从而通过加快公共服务供给均等化为房地产市场调控提供一些政策建议。本文通过研究公共服务供给对房价和地价的不同影响,重点分析不同种类公共服务资源以及同种公共服务资源在不同区域对房价和地价的不同影响,利用上海市16个区的面板数据进行研究。首先,本文对选题背景、研究意义和国内外研究成果进行说明和汇总,然后对相关概念和理论进行解释和说明。在此基础上推导和建立公共服务供给与房价和地价的数学模型。随后在第三章对上海市进行区域划分,并对上海市公共服务供给和房地产市场现状作描述和分析。第四章的实证分析是本文的重点,首先是对变量选取进行说明并对样本数据进行描述统计;然后根据2006至2016年上海市16个区的数据分别对房价和地价模型进行动态面板GMM分析。实证研究主要得出三点结论:第一,对上海市整体而言,在公共服务供给的三个代理变量中,基础教育和医疗资源均在不同程度上对房价产生正向影响,其中基础教育资源的影响程度要大于医疗资源,而公共绿地资源对房价的影响不显著。这与上海市的实际情况相符,表明基础教育资源和医疗资源能够资本化到房价中去。第二,同类公共服务资源在不同地区对房价的影响存在差异。从郊区到中心城区,公共服务供给水平对房价的影响程度在增大,其所体现的公共服务资本化程度也越高。从中心城区到郊区,居民收入对房价的影响程度在增大。除医疗资源外,中心城区的其他两类公共服务资源对房价的影响都要高于郊区水平,也高于上海市整体水平。第三,对上海市整体而言,虽然以人均财政支出为代表的公共服务供给对地价有正向影响,但基础教育、医疗、公共绿地三类一般性公共服务资源对地价没有稳健的显著影响,这说明三类公共服务资源很难在土地出让之际资本化到地价中去。最后根据本文的结论,提出若干有针对性的政策建议:一、以城市人口密度为基础,推进公共服务供给均等化。二、通过推进公共服务供给均等化来更有效调控房地产市场。三、通过均衡基础教育资源来平衡城市各区域住宅市场发展。四、通过税收改革来提高地方政府对公共服务供给的投入。五、因地制宜针对不同区域进行公共服务供给改革。上海作为全国一线城市,其城市公共服务供给水平和房地产市场发展水平一直领先全国,虽然本文的研究只限于上海市范围,但我们相信随着其他城市房地产市场的发展和公共服务水平的提高,本文的结论和建议不仅适用于上海市,还将适用于其他城市。