商品房预售当前已成为我国商品房市场中普遍采用的房屋销售形式之一,而商品房预售合同则是商品房预售制度的核心内容。商品房预售合同指具有商品房预售资格的商品房预售人在商品房尚未竣工,房屋并未现实存在之情形下,与买受人约定在一定期限后,将竣工的房屋交付买受人,买受人支付相应价款的不动产买卖合同。本文以我国现行的法律法规、政策文件为基础,从法律理论之角度,结合司法实践中存在的疑难问题,对商品房预售合同及相关问题的法律性质进行粗略探讨。本文共分为五个部分。第一部分从商品房预售合同的法律属性、特征为切入点,基于商品房预售合同在市场实践中存在的问题,对该合同的本质特性予以分析界定。在比较分析商品房预售合同与相关合同的基础上,结合预售合同自身的特性,笔者认为它在法律定性上,应属于买卖合同。第二部分重点分析商品房认购书与商品房预售合同的区别,并明确二者之间的关系。第三部分主要研究对象是商品房预售合同中的格式条款。商品房预售合同是否为格式合同是本文将其纳入格式条款讨论的前提,本部分分析了预售合同格式化的原因和格式条款以及补充条款所特有之法律特征,从而引证出补充条款亦有可能成为格式条款。第四部论述了预告登记制度的概念及效力,并对预告登记制度与备案登记制度进行了比较,明确了二者之间的区别。同时,对我国现行法律关于预告登记制度之规定进行了论述,从而将债务人处分不动产之行为的“不发生物权效力”的效力界定为“相对无效”。第五部分首先对商品房预售合同中买受人之风险表现形式进行了阐述,从而提出了预防风险之体系构建。