市场调查的需要，是随着商品生产和交换的发展而产生的。然而，市场调查形成一门学科，或者说一门应用学科，是在20世纪初，首先是在美国发展起来的。 市场调查在我国的历史是非常短暂的。中国较早运用市场调查方法可以追溯到20世纪50年代，那时由中央政府组织各地统计机构开展了全国范围的职工家庭生活调查工作。真正意义的商业市场调查的运用，则始于80年代的中期。现在，中国的市场调查业是一个极富增长潜力的行业、一个更规范化的行业、一个走向专业化的行业、一个面向国际的行业。 中国的房地产市场是在改革开放后，随着城镇住房制度和土地使用制度改革的进展逐步复苏并活跃起来的。现在，在中国，房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业也是我国三次产业划分中第三产业的一个重要组成部分。以往国内的调查理论更多的是关注实物产品的调查，对第三产业即服务行业的调查的研究较少，本文主要研究市场调查理论在房地产业的应用问题。 本论文共分四部分。第一章介绍了有关市场调查的几个基本问题，包括对市场调查概念的理解及市场调查在国内外的发展情况，提出了本文研究的意义。第二章给出了房地产和房地产市场的定义，详尽分析了房地产的特征与房地产市场的特征。第三章介绍了有关房地产市场调查的相关问题，着重指出了房地产市场调查与一般耐用品市场调查的区别，从微观、中观、宏观因素对房地产的影响角度提出了房地产市场调查的内容，而后给出了房地产市场调查的常用方法及各种方法的应用范围。第四章是本文的实证分析部分，即房地产市场调查理论在现实中的应用，根据实地问卷调查搜集的原始资料，分析出大连二手房市场呈现的八大特点，进而给出了二手房市场营销的几点建议。