自党的十九大以来,国家多次重申让住房回归其自然属性——“住”,打破“炒”房的过热局面,建立和完善租购并举的住房模式,进一步推动住房租赁市场的发展。在这样的大背景下,2017年个别大中型城市开始出台了鼓励支持租房的政策。广州将“租售同权”引入大众视野,特定条件的承租人子女可获得一部分基本公共服务权利,比如就近入学。此政策一经提出,迅速引起了各界的普遍讨论。“租售同权”政策的实施为租房者带来了福音,在当今优质教育资源严重稀缺的状态下,子女能否入读较好学区是大众关心的首要问题。“租售同权”使租房读名校成为了可能,学区房市场格局可能会发生相应的变化。因此,研究“租售同权”政策对学区房房价和租金的影响效应,无论是对该政策的有效实施还是对学区房市场的良好发展都具有一定的意义。本文在查找资料和阅读文献的基础上,对“租售同权”政策在学区房市场的作用效果进行了实证分析。利用2016年7月至2018年7月为期两年的二手房买卖和租赁成交的微观数据,以率先提出“租售同权”政策的广州市为研究对象,聚焦于其四个主要中心城区。具体以省市级优质小学对口学区房为处理组,其他小学对口非优质学区房为控制组,通过建立双重差分模型,来评估“租售同权”政策对学区房房价和租金的影响效应。为了保证实证分析结果的有效性和可靠性,本文利用平行趋势检验和安慰剂检验两种方式对“租售同权”政策的实施效果进行了稳健性检验,检验结果表明“租售同权”政策的实施效果极大程度上已经排除了其他随机因素的干扰。此外,基于基准模型的分析,本文进一步探究了“租售同权”政策的异质性效应。一方面考虑到“租售同权”政策对不同优质程度的教育资源的影响可能存在差异,省市级重点学区房和普通学区房受到的作用效果可能不同;另一方面,“租售同权”是由市级政府下发纲领文件,各区结合实际因地施策。不同区在经济、教育、政治、文化等方面存在差别,由此具体政策的实施细则和力度也会有所不同,“租售同权”政策的实施效果也会因区而异。由此,本文在分学校等级和分区两个层面进一步探究了“租售同权”政策对学区房市场的异质性影响。根据实证分析结果,得到主要结论如下:1.“租售同权”政策的实施短期内对优质学区房房价的上涨幅度产生了一定的抑制作用,该政策会影响人们购房的预期行为,放缓大众对学区房的购入步伐。相较于“租售同权”政策对学区房房价显著的抑制作用,该政策会带来学区房租金的提高,但上涨幅度比较有限。2.不同等级教育资源对口学区房受“租售同权”政策的影响程度不同。就房价而言,“租售同权”政策的实施对省市级重点优质学区房作用效果明显,有效的降低了省市级学区房房价的上涨幅度,但对区重点及以下学区房房价的作用效果并不明显。而对于租金,“租售同权”政策推动了区重点小学对口学区房租金的上涨幅度,对普通学区租金的影响不显著。3.“租售同权”政策在各区的实施效果有所差异。在优质教育资源集中度最高的越秀区,租金受到“租售同权”政策的影响程度比较大,而房价还是相对比较稳定的;天河区和海珠区的优质学区房房价都受到了政策明显的抑制作用,而租金方面政策作用效果不显著;荔湾区作为四个区中相对薄弱的一个区,其区内的优质教育资源竞争力较弱,学区房房价和租金受到政策的影响都不显著。综上,“租售同权”短期内在一定程度上会降低优质学区房房价的上涨幅度,但对租金的影响效果不明显。究其原因还在于该项政策没有得到有效落实,具体细则没有完善,实施力度更是有待加强。“租售同权”政策的实施不可急于一时,所涉及到人群及其相关利益都要从方方面进行考虑;而且,要想保证“租售同权”的完全落地,势必需要其他相关政策的辅助,这是一个缓慢且困难的过程。