房地产行业是关系到国民经济发展和社会稳定的重要行业，随着我国城市化进程的加快以及消费结构的改变，商业地产在房地产行业的比重逐渐增大。商业地产具有资金需求量大，建设周期长的特点，属于典型的资本密集型行业，但是长期以来其融资渠道单一，主要依靠银行贷款，一旦信贷政策有所调控，会给整个商业地产体系的运行带来极大的威胁，给社会带来金融风险，这就迫切需要开辟银行以外的融资渠道拓展新的资金来源。而房地产投资信托基金(REITs)是世界各国在房地产市场中发展比较成熟的一种特殊集合投资制度，不但能够募集大量社会闲散资金投资于房地产行业，满足地产行业对资金的需求，还可以分散房地产行业对银行的过度依赖，在我国发展商业地产REITs将是必然趋势。本文介绍了商业地产的概念及其特点；REITs的概念、类型、构成要素、运作模式及制度优势；分析了我国商业地产REITs的发展现状、存在的问题等。REITs作为一种新的房地产融资工具，肯定其优势的同时，所蕴含的风险不能忽视，对商业地产REITs风险进行有效的分析与治理，有利于我国商业地产REITs健康发展。对商业地产REITs的风险从投资风险、运营风险和社会风险三方面进行系统的分析研究，并重点研究了社会风险中委托代理风险，建立了委托代理模型，研究得出托管人的监督作用十分重要，通过改变托管收入支付方式可以强化托管人的监督。为了合理有效的对商业地产REITs进行风险治理、促进其良性发展，从社会技术视角出发，提出了对商业地产REITs投资风险、运营风险和社会风险的治理方式：通过对项目合理定位、优化投资决策、利率对冲策略、完善法律及风险预警等措施进行投资风险治理；通过建立财务监督体系、提高运营管理水平和董事会决策能力、培养专业人才等方法进行运营风险治理；通过引入受益人大会制度、完善组织结构制度、完善信息披露制度、监管制度、激励机制和信用制度建设来治理社会风险。