近些年,我国城市综合体从概念提出到迅速发展成为一种被积极采用的土地开发模式,并持续升温。然而由于城市综合体发展本身涉及的经济、社会和城市发展水平等问题的复杂性和阶段性,加上缺乏完备的制度规范体系和系统的城市规划引导,城市综合体的发展呈现出许多的盲目性和不确定性,对于城市综合体的认识还存在诸多模糊甚至是误区。在昆明,从2008年开始,土地供给模式主要通过城中村改造进行,未来城市综合体大量面市,面临的问题更为突出。因此,本文将通过对城市综合体概念、内涵、特征、类型、产生的历史背景、发展概况及前景等几个基本问题进行简单解析,根据昆明N大型城市综合体为实例,以写字楼和商业等商业物业作为研究重点,对城市综合体功能定位与运营分析两个问题进行重点阐述,为城市综合体的功能定位与运营分析提供基础研究,并阐述在城市综合体盛行的昆明,如何将商业运作成功,形成有效商业氛围。结合该项目的实际运作方式,对项目开发过程中的拆迁补偿、土地款、建安费用、开发管理费、前期工程费、其他开发费用、营销费用、不可预见费、销售收入、出租收入、资产余值、相关税费等现金流入流出进行预测、对资金来源与运用作平衡分析,对项目投资的净现值、现金流状况、主要因素的敏感性、投资利润率等经济指标进行全面分析,测算城市综合体整体运营状况,从而对该项目进行投资效益评价,并试探性给出改良合理化建议。