住房抵押贷款证券化是一种以独立的住房抵押贷款资产为信用基础发行证券,以该资产未来所产生的稳定现金流作为偿付证券资金来源,并通过一定的交易技术进行风险与收益的再分配,使风险与住房抵押贷款原始贷款人的实体风险相隔离,并对其内在的信用风险和市场风险及收益进行分割与重组,最终转化成由该资产或资产组合产生的现金流进行偿付的权益或者债务凭证的结构性融资制度安排。 住房抵押贷款证券化综合应用格式合同、风险隔离、担保和证券等多项法律制度,将缺乏流动性的住房抵押贷款转化成可流通的证券。通过政府性证券化机构开展住房抵押贷款证券化不仅能够解决商业银行的贷款流动性问题,而且可以将资本市场的长期资金引入住房市场,支持居民购买住房,实现“居者有其屋”的社会目标;同时起到防范金融风险、加强对经济宏观调控的作用,稳定金融体系和社会。因此,这项金融创新在许多国家和地区受到政府的重视与支持,在世界各地获得了传承与发展。 从经济法学理论的角度看,政府性证券化机构主导下的住房抵押贷款证券化及其法律制度是国家对经济主动进行管理和协调的结果,也反映了追求社会公平,保护投资者权益的根本宗旨。 开展住房抵押贷款证券化离不开相应的主体。根据国际经验,住房抵押贷款证券化主体包括政府性机构和私人机构两大类。美国、香港等国家和地区通过立法对政府性证券化机构在设立、职能、经营范围、税收等方面提供支持。政府性证券化机构也在贯彻政府意图、支持中低收入居民购买住房、防范金融风险和促进资本市场发展中发挥了重要作用,特别是在构筑房地产金融体系,加强宏观调控方面,政府性证券化机构的作用更非私人机构可比。 在我国,开展住房抵押贷款证券化的主体模式也有两种选择。以国家开发银行出资设立国有独资的中国住房抵押贷款证券化公司承担政府性证券化机构的职能和作用是其中一种。中国住房抵押贷款证券化公司在中国目前的法律环境下通过购买商业银行的住房抵押贷款,并发行住房抵押贷款支持证券为商业银行提供流动性,支持中低收入居民购房。公司发行证券的交易结构可以采用通过发起特殊目的信托和接受商业银行信托两种模式实现表外证券化,也可以通过质押模式进行表内证券化。 本文在研究中主要采用了比较研究、法律经济学、实证分析以及法律解释学等研究方法。其中重点运用了比较研究、法律经济学以及实证研究的方法,并在一定程度上借鉴了会计学的理论和方法。在实证研究方面本文重点研究了美国和香港住