房地产投资信托基金是由专门的投资运营团队和金融机构通过发行收益凭证,广泛吸收资金并投资于房地产项目,再将这些收益按比例分配给投资者的一种中长期投资方式。由于房地产投资信托基金实行的是集中管理和多方位的投资,能够有效的规避风险,获得较高的收益回报。该基金集高稳定性、高收益性和税负较低等特点于一身,具有资金管理规范性、投资策略制定严谨性等得天独厚的条件,是不动产证券化的一种重要表现形式。本文从其基础概念入手,分析了特点、运行模式,并结合S公司的实际情况,分析了S公司房地产投资信托基金模式的产生背景和发展现状,并从架构及组织、来源及投向、营运成本、收益分配及退出方式四个方面分析了S公司房地产投资信托基金模式的特点,并与其他模式进行了比较,对该模式进行了全方位的研究。在此基础上,结合SWOT分析方法,对S公司模式所具有的结构制胜、社会信誉度较高、专业的开发能力的竞争优势以及财务杠杆难控制、社会文化方面的障碍、流动性较低的竞争劣势进行了分析。同时,结合S公司的发展机遇:包括中国房地产需求增加、投资主体初步形成、资本市场的完善和公司所面临的风险因素:包括投资竞争激烈、市场变化的不可控性、政策和调控措施影响、开发风险进行综合性考量,提出了包括合理控制财务杠杆、加强市场本土化等在内的改进方案,进而对房地产投资信托基金在我国的发展提出建议:包括规范法律环境、增强风险防控力度、培养组织机构与完善信息公开化制度等。