同许多其他国家一样,在俄罗斯,政府也参与到房地产市场的发展过程中。俄罗斯的房地产市场被西方学者认为形成于20世纪90年代初期,这一时期伴随着工业产值的降低、经济效率的下行、金融和信贷体系的低效;可支配收入下降、社会分化增加、住房部门的影子经济不断扩张。在这些因素的推动下,政府在市场中角色的重要性得以增加。目前,住宅市场的定价受到市场机制的影响,但它并不能保证经济活动的高效。尽管出台了一些法案,政府对于住宅市场定价的管制仍然是低效的。这已经由俄罗斯大多数主要城市持续上升的购房成本、尚不发达的抵押贷款体系和低水平的房地产开发项目得以证实。尽管全球金融危机之后市场趋于稳定,对一般民众的收入而言,房价仍然高企,使得大多数民众无法获得这一资产。从历史规律来看,住房需求超过住房供应,导致了可获得住房的严重短缺。随着时间的推移,这一趋势发展成了亟待解决的社会经济问题。在如今的房地产市场中,消费需求和投资需求不断增长,供需关系的失衡使房价稳定上涨,已经超过了收入增长的幅度。以高质量和低价格为目的的低体量住房开发,加剧了这一问题。因此,研究和理解房地产市场发展趋势变得至关重要。此类分析可能有助于确定供需趋势、评估各价格构成因素产生的影响、强调住宅市场价格管控方面政府可以采用的有效工具。最后,这将有助于优化经济活动自由程度和公私利益平衡之间的关系。考虑到住宅市场对经济健康发展和生活水平提高的重要性,对住宅市场定价的管制效率是俄罗斯政府面临的主要挑战之一。当前研究的课题与上述情况具有很强的相关性,并在理论和实践方面具有重要意义。本文除导言、结论和参考书目外,还包含以下三大部分:第一部分介绍了房地产市场在俄罗斯经济中的地位和作用,以及住宅市场发展的不同阶段,并强调了各阶段的主要经济特征。由于俄罗斯住宅市场的特殊性(区域和本地市场差异显著),主要的价格决定因素被分为具有层次细分的三个分组。第二部分强调了“价格”和“价值”概念的不可互换。采用相关回归模型分析了2000-2014年期间供需关键因素对俄罗斯一级市场1平方米住房价格的影响,这有助于识别一般住宅市场定价的趋势和变动。此外,基于联邦国家统计局2000–2014年一级市场均价数据和俄罗斯联邦的建设成本数据,对联邦城市—莫斯科和圣彼得堡以及俄罗斯联邦地区建设成本对住宅市场价格影响进行了进一步的研究。第三部分分析了世界其他国家对住宅市场价格调控的经验,回顾了俄罗斯住房政策,以及动态分析了住房建设。这些对俄罗斯总体和联邦地区住宅市场定价的研究,说明了住宅价格是区域经济结构、投资水平、收入和住宅建设体量的函数。作者根据联合国人居署计划中用抵押贷款计算住房负担能力指数的换算公式,分析了俄罗斯联邦联邦区住房负担能力率的变动情况。并就如何改善国家对房地产市场定价的调控提出了几点建议,并提出了一种在经济阶层住房和租赁地产方面的公私合营模式。这些建议描述了项目对投资者和当局政府的益处。作者进一步对作为解决住房问题的主要因素的按揭贷款的效率问题进行了分析与讨论。任何国家的社会政策在拥有自身的先导项目时会更加有效。俄罗斯于2006年启动了这样一个先导项目—“为俄罗斯居民提供经济舒适的住房”,其目标在于改变现状,并为给居民提供经济舒适的住房提供条件。接近三分之二的俄罗斯居民希望改善他们的住房条件。对许多俄罗斯家庭而言,抵押贷款是难以触及,而不使用信贷、独立地购买一栋公寓则是“一生的梦想”。低体量的住宅开发和高企的住房需求使房价非常昂贵,而这一情况由于尚不发达的抵押贷款系统进一步恶化。本文探讨了上述先导项目实施的进展及其优缺点,并分析了俄罗斯联邦现代社会政策背景下的主要问题。研究的创新点在于发展和确认旨在提升住宅市场价格调控的一揽子措施。包含创新点的主要研究成果如下:(1)研究确定并系统化了影响住宅市场价格水平和变动的因素;建立了俄罗斯一级市场1平方米住房价格影响因素的相关回归模型。(2)通过对俄罗斯和全球住宅房地产价格调控的比较分析,基于公共机构和私营部门的合作伙伴关系模式,提出了提高住宅市场价格调控的组织和经济措施。(3)提出了旨在改善住宅房地产市场国家调控框架下在税收体系、抵押贷款体系和养老金方面的措施。目前研究中使用的方法包括对图书馆和在线资源中现有的知识体系的分析,对俄罗斯官方、外国和国际来源的统计数据的分析,模型建立和情景分析。本文详细介绍了几种模型,这些模型的复合使用使决策过程更加科学有效。本研究中使用的分析工具是Microsoft软件包,如MS Excel,Project Expert等,以及一些经济数学模型。本文并未对标题中提到的领域进行详尽地阐述。这些领域广泛、深刻,并由于边界的模糊而富于变化,因此难以确定各领域的边界。故本文只提供对经济主体发展问题的一个研究视角,并试图分析这些领域本质的情况、内容和特征。