我国的地产交易市场自从房地产改革以来一直欣欣向荣,土地使用权价值量大、可以保值增值的优点,使得土地使用权越来越多地与现代金融业相结合。充分利用土地资源的这些特性,将土地使用权用于抵押获得资金周转已经成为了当今企业经济活动的一种常态。在这种情形下,对土地使用权的抵押价格进行一个公正合理的评估,为借贷双方提供一个客观的参考价格十分重要。我国土地价值评估行业起步较晚,整个行业中存在着一些通病,无法实现理论与实践的完美对接,过于依赖评估人员的主观判断,使得评估结果不够客观公允。土地使用权抵押价值评估是土地价值评估的一个细微分支,从细节出发,研究土地价值评估的各种具体应用,将土地价值的评估行业细分化,也是当代土地价值评估研究所关注的重大课题。本文采用理论与案例相结合的方法,综合国内外大量的研究资料与实例,对土地使用权抵押价值评估的概念进行阐述,在此基础上,对评估的目的进行理解,对评估中借贷双方的经济利益驱动进行分析,得到抵押价值评估的利益所向,并对不同得土地评估方法进行对比与分析,得到其各自的适用范围,考察其对土地使用权抵押价值评估的具体运用后,使用现金流量折现方式的假设开发法对A项目土地使用权抵押价值评估的实际案例进行分析,从而对项目土地使用权抵押价值的评估进行总体的描述,同时在案例中得到相应的启示,并提出假设开发法在土地使用权抵押价值评估的过程中存在的具体问题,并扩展到整个土地价值评估的行业中去,提出土地评估行业应该具体化细分化,以提高评估结果的准确性和客观性。