1980年邓小平同志发表关于城镇住房制度改革的重要讲话，标志几十年一成不变的中国房地产制度改革开始进行。经过二十多年的改革，中国房地产制度体系已基本确立，建立了土地以及与房屋占有、处置、抵押、租赁、典当等等相关的产权制度，房地产交易制度，房地产融资制度以及土地管理制度。在这些制度建立的同时，中国房地产业也取得了迅猛发展，业已成为国民经济的支柱产业。在看到成绩的同时，有些现象也值得我们去反思和研究。如在制度变迁过程中，为什么有的制度出台能取得很好的效果，而有的制度却恰恰相反?为什么在新一轮的宏观调控下，很多地方的房价不降反升?为什么一些政策一出台，社会各层面反应不一，进而出现针锋相对，互相指责的局面?……为什么会出现这些现象，除了一些制度本身存在缺陷，先天不足之外，还有一个原因就是非正式制度与正式制度之间的冲突与融合。本文正是基于上述的思考，研究在房地产制度变迁过程中，哪些非正式制度对之产生了重要影响，它们是怎样发挥作用的。 本文的研究主要分四个部分： 第一章，制度与非正式制度，是本文的理论基础和分析的出发点。对于制度的定义本文采用了诺思关于制度即游戏规则的说法，但认为制度还有更深的内涵。根据实施惩罚的方式不同，制度有可分为正式制度与非正式制度。正式制度是人们有意识建立起来的并以正式方式加以确定的各种制度安排，如各种成文法律、法规、政策、规章和契约等。而非正式制度是指在人们长期的社会交往中逐步形成，并得到社会认可的一系列约束，体现的是亲密团体中群体成员的利益和偏好，主要包括价值信念、伦理规范、道德观念、风俗习惯、意识形态、文化传统等因素。而且两者之间是存在冲突与融合的，因此在制度安排过程中，要正确处理两者之间的关系。 第二章，回顾中国城镇住房制度改革的历程、分析了中国城镇住房制度的变迁模式与特点以及其变迁绩效。本文将中国城镇住房制度改革分为四个阶段，并分别进行了阐述；由于中国城镇住房制度改革的模式和中国市场化改革一样，选择的都是渐进式改革。因此其特点表现为双轨过渡、增量先行，从局部到整体，单向突进的制度安排。本章还分析了政府主导的强制性制度变迁的绩效以及其制度缺陷。 第三章，是本文的重点部分，具体分析了中国城镇住房制度改革过程中的非