在房地产业高速发展的同时，我国房地产市场出现了一系列令人关注的问题。我国的房地产市场呈现出“高利润与低集中度同时存在”以及“高房价与空置率并存”的特点。这实质是两组分别与SCP理论和违背供求规律相违背的现象。本文针对房地产开发市场上出现的这两组现象，从房地产商品及房地产市场的特殊性中构建不同于一般市场的分析假设，通过模型分析这两组现象出现的原因。我们认为房地产商品最大的特征是其不可移动性，而房地产市场最大的特点是空间竞争性，正是由于这些特点使得房地产市场具有了区别于一般商品市场分析前提。在商品的不可移动性和市场的空间竞争性下，房地产市场极易形成寡头垄断。模型的结果显示，双寡头垄断中的开发商不会选择价格竞争，只会选择非价格竞争；而在非价格竞争中，合谋更是他们的占优均衡；由于地方政府的利益和政绩驱动，使得政府行为表现出内生性。纳入政府影响因子的模型中，合谋依然是占优均衡。另一方面，由于开发商存在跨时期选择问题，对市场的预期往往影响了当期产量的供给。而房地产市场的空间竞争性使得全国的集中度指标失出了意义，低集中度不能说明市场是竞争性的。