广义上的农地租赁权是指将用于农业目的的土地出租，由承租人加以占有、使用和收益的权利。它应该包括集体土地租赁和国有土地租赁两种情况。由于在我国实践中以前者为主，因此本文以集体所有的农地租赁为重点加以研究。　　构建农地租赁权制度首先应立足于我国农村土地制度的现状。在本文的第—部分，笔者通过对农地利用状况的全面考察来论证这一制度构建的可行性.回顾建国以来的几次土地制度变革，无一不证明土地问题的核心在于土地利用的经济效率。特别是七十年代末以来推行的家庭联产承包责任制为我国农业经济的发展注入了活力，极大地提高了土地利用效率，促进了劳动者的生产积极性。然而它毕竟是我国经济体制改革过程中的过渡性的产物，其不完善之处随着时间的推移也逐渐显露出来。例如，农地承包经营权的取得原则与农村人口社会分工和计划生育之间的矛盾;农地承包经营方式与农业生产机械化、现代化的矛盾;以及关于土地产权方面的纠纷日益增多等。这一系列的问题无疑大大影响了农村经济的发展。农地租赁正是在这种条件下在实践中成长起来的一种有效利用农地的方式。　　但是，农地租赁并非是我国特有的一种土地利用方式，在许多国家和地区都有关于农地租赁的实践和立法。本文便试图通过比较的方法来分析构建农地租赁权.　　由于农地租赁权作为民法上租赁权的—部分，其在本质上日益呈现出来的物权化趋势使其与物权法有了不可分割的联系。在文章第二部分，笔者从四个方面论证了农地租赁权的物权法因素。(1)租赁权的对抗力。从罗马法初期的“买卖破租赁”到近代民事立法中的“买卖不破租赁”，租赁权的对抗效力经过了一段漫长的历史发展时期.从各国(地区)的相关法律规定中，可以看出租赁权的对抗力均被视为保证交易安全和促进经济发展的重要途径。在对这一问题的论证过程中，土地权利登记制度的作用是不可忽视的。各国(地区)都在以法律明文确定租赁权对抗效力的同时辅之以土地行政管理手段来保证这一效力的适用。(2)租赁权的长期性。—般民法债权的期限特点在租赁权这里受到了冲击。为了保证租赁契约的经济效率，保护承租人的利益，防止出租人滥用优势地位，法律上通过对租赁期限的具体规定和土地租赁权更新两种方式来赋予租赁权以长期存续的可能。这足以证明其浓厚的物权色彩。(3)农地租赁权人的优先承受权。这一权利本质上是对出租人处分权的一种限制，租赁权人依此权利不仅可以对抗出卖人、出租人或出典人，而且还可以对抗第三人。这无疑进一步确认了租赁权的物权化趋势。(4)农地租赁权人的处分权。这种处分权能是租赁权人对物的支配体现。这里所指的处分仅仅指租赁权的转让和转租。在这个问题上，各国作法不一，比较而言笔者倾向日本借地法的有关规定，在对出租人并无不利时，法院可以许可租赁权人的转让或转租。　　正是基于对农地租赁权的物权法因素的分析，文章从物权法的角度对其加以考察论证无疑具有重要的理论意义和现实意义。　　对农地租赁权制度的构建是以两权分离的物权法理论为其法律基础的。法律规定，财产所有权是所有人依法对自己财产享有占有、使用、收益和处分的权利。这四项权能构成所有权的内在结构。随着经济的发展，原有的对物的所有和利用相一致的经营方式和理念遭到了抛弃。为达到财富的最大化利用和增值这一目标，所有权人渐渐地将其部分权能让与他人，形成所有权与其权能的分离。　　土地承包经营权正是基于两权分离的物权法理论发展而来的，它被视为是在农村集体土地所有制下所有权、使用权分离的标志。　　在司法实践中，土地承包经营权长期以来一直被视为是债权而得到保护。但这样却产生许多难以克服的困难。比如，农民无法用土地承包经营权来对抗发包人的物权，在发生纠纷的时候不易保护农民的合法利益;对土地权利处分的限制不利于土地市场的发展等等。随着经济体制改革的深化，这一权利日益呈现出物权化的趋势。在国务院和最高法院的有关规定中，对土地承包经营权的长期性和承包人的优先承包权、转让转租的权利分别加以确认，这无疑证明了其物权化的趋势。　　如果说土地承包经营权是土地公有制下所有权与使用权分离的标志，那么农地使用权则是将两权分离推向更高发展境界的重要动力。事实上，农地使用权是由土地承包经营权发展而来的，在实践中存在已久的一种物权形态，只不过尚未得到法律的明文确认。但是它对于调动农民生产积极性，鼓励农民长期规划合理利用方面所发挥的积极作用是不容被忽视的。某种意义上，农地使用权制度为农地租赁权制度的构建进一步奠定了基础。　　笔者在文章的第三部分中，对农地租赁权制度从以下三个方面加以论证:　　(1)权利取得。农地租赁权是根据有关的书面合同，由农地所有权人出租农地或农地使用权人将农地使用权出租，而使承租人获得对农地的占有、使用、收益的权利。承租方可以是农地所属集体的内部成员，也可以是集体之外的公民、法人;出租方可以是农地所有权人，也可以是农地使用权人;农地租赁合同应以登记为其生效要件，以保证有关机关对农地利用的监督和保护。　　(2)权利内容。农地租赁权是以承租方对农地的占有、使用、收益为主要途径而得以实现的。承租人所享有的租赁权不仅包含承租人对土地的占有使用收益权，还有承租人的有关转让转租的处分权、承租期满后的续租权以及优先承租等权利。同时承租人负有支付租金、按约定用途使用农地的义务。为保证承租人的合法权益得以实现，还应对出租方终止合同的权利加以限制，并对出租方对因承租人的有益支出而获利的部分负有返还义务。　　(3)权利的变更和消灭。农地租赁权的主体、内容因为某些事实或行为而发生的改动会引起该权利的变更和消灭。对于权利消灭应该以列举方式对其加以确认，以保证农地利用的效率。　　总之，农地租赁权制度作为农地使用制度的—部分对于提高土地利用率，改善土地利用的现状，促进农业发展是会发挥很好的作用的。