住区在城市发展进程中扮演了重要角色,承载了城市的历史与文化,是城市凝结的精华。然而,随着城市化进程的加速,既有住区的环境设施逐渐失去了其对城市经济发展的支撑作用,成为城市现代化建设中的障碍。有效地对既有住区改造是对原有传统物质环境的提升和改善,也是对其衰落现状的转变和原有活力的再生。此外,当前我国人口老龄化加剧,尤其是城市既有住区的老龄化形势更为严峻。在既有住区环境老化和居民群体老龄化的“两老”问题日益突出、公共养老尚不完善的情况下,如何让老年人能够居家养老,为老年人营造有活力的居住环境成为当务之急。本文首先对研究中的重要概念进行了界定,分析了住区的结构形式、规模以及当前广州市既有住区的情况,在精明增长理论、原居安老和积极老龄化理论、需求层次理论的基础上展开研究。在梳理既有住区活力影响因素分析和评价的相关文献后,研究获得了21个影响既有住区活力的影响因素,设计调查问卷并进行实地调研。利用Python在百度地图获得的76691条POI数据、从移动公司运营商获得的10万条手机信令数据,以及通过实地调研获得的213份调查问卷数据,运用SPSS对问卷信效度进行分析,剔除了1个影响因素,采用因子分析法提取并确定了基本构成、交通出行、空间设施、功能尺度和交往行为五个关键因子,构建了既有住区活力影响因素指标体系。研究基于结构方程模型,运用AMOS软件构建了老年人视角下既有住区活力影响因素模型。结果发现,空间设施对既有住区活力产生的正向影响最为显著,其次是交通出行、交往行为和功能尺度,而住区基本构成的影响作用较为不显著。其中,绿化率、交叉口数量、无障碍设施数量、休息活动设施数量、电梯配建率、医疗机构密度和邻里交往频率分别对其相对应变量的影响程度较高。此外,五类因素之间也在相互影响。研究最后对53个既有住区当前的活力度进行了定量评价、排序以及因素分析。从区域来看,既有住区综合活力的排名为越秀区＞天河区＞黄埔区＞海珠区,各区域的既有住区活力仍存在较大的差距。住区活力低下最主要的原因有:缺乏交叉口、无障碍设施和医疗机构等对住区活力影响作用显著的要素,住区内提供的休息活动设施、电梯和不满足老年人的需求,老年人出行和交往频率低下。根据上述分析结果对各方面针对性提出了相对应的解决策略和建议,为促进住区有机更新、城市可持续发展、未来相关政策的完善和既有住区的适老化改造工作提供借鉴。