商铺作为房地产开发的一个重要组成部分,由于可比住宅和其他投资渠道获得更多的长期收益,其投资热度一直保持较高水平。然而,由于商铺数目较少,房地产开发商对商铺的定价决策往往存在很大程度上的主观性,这直接影响着房地产收益和投资者投资的理性。　　特征价格模型作为异质商品价格指数的微观评价方法,已受到房地产行业、投资者以及政府等各界的关注。众多的文献研究表明,特征价格理论可有效的研究商品的价格问题。本文将特征价格模型及其理论应用于城市商铺的定价研究,一是为商铺提供一种定量的定价方法,二是为了对模型的应用进行方法的改进。　　全文采用定性与定量分析相结合的方法,针对东莞市的商铺市场,首先通过聚类分析既对商铺进行了档次分类,又对众多特征指标进行了分类;在此基础上筛选出典型指标,从而优化了东莞市商铺的特征价格指标体系;并在档次分类的基础上运用判别分析解决商铺的档次归属问题;进而研究了各档次商铺特征价格模型的构建、选择、检验及回归预测问题;最后通过具体案例的验证表明,特征价格模型能有效的对商铺进行定价。本文不仅有助于商铺的定价研究,也可作为其他异质商品研究价格问题时的参考内容。