中国目前正在进行物权法的讨论和起草工作。物权法的制订，对于稳定社会经济秩序，推动经济健康、快速发展，意义重大。不动产法将是物权立法的重点，而不动产物权登记制度是不动产法的核心内容之一。以保障交易安全为主要目的的不动产物权登记制度是民法物权理论中一个重要的课题。近些年来，我国的不动产市场已经有了极大的发展，但不动产的立法却相对滞后，关于不动产物权登记的特有规则在我国现行法律中处于空白状态。笔者撰写本文，从我国制定物权法的角度出发，通过对世界各国，尤其是大陆法系国家的不动产登记立法进行比较、研究，进而对不动产物权登记的基本理论进行探讨，并对我国未来不动产登记制度进行立法设计。
　　物权公示原则是物权法的基本原则之一。基于物权的排他性和优先性等法律特性，公示原则要求物权的产生、变更、消灭，必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来。现代各国民法，均规定不动产物权变动以登记，即经权利人申请国家登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿，作为公示方法.法国抵押权登记制度是现代不动产物权公示制度的直接渊源.世界各国的不动产登记制度归为三大类:契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制。根据大陆法系各国法律制度，登记在不动产物权变动中的作用主要可分为两类:一类是以法国为代表的登记对抗主义，即登记对不动产物权变动只有确认或证明的效力，而没有决定其是否生效的效力.另外一类是以德国为代表的登记形成主义，即不动产物权变动，非经登记不生效力。之所以形成上述两大不同的立法体系，主要源于各国不同的物权变动理论，同时还与其立法时的社会背景及法律历史渊源相关。因此，不能简单地评判两种体系孰优孰劣。结合我国的法律传统和社会环境，对于中国的不动产物权登记立法，笔者倾向于采纳登记形成主义。但采此主义并不意味着照搬别国法律或拘泥于现有的法律理论，而应根据社会生活的实际需求，从实际出发，而非从理论出发，建立自己的物权法体系。
　　登记的公信力是指当登记内容与实体关系不一致时，法律亦视登记内容为正确，从而发生与真实的权利状况一样的法律效果。登记公信力的法律意义在于，无论登记的记载是否与实质关系相符，经由登记所公示的物权状况被视为真实，故而登记名义人的处分行为发生与真权利人的处分行为一样的法律后果。登记公信力是为了因应现代工商业社会对交易安全的强烈需要，而做出的法律上的价值判断。它以牺牲静态的安全为代价而换取动态的安全，维护着公示与公众间既存的法律信用关系.当然，任何一种制度的实施都可能产生负面的效果。公信力制度的运用必然会给真正权利人带来牺牲，运用不当甚至可能动摇整个私的所有的法律秩序，因而，应建立相应的配套制度，尽量减少赋予登记公信力所带来的负面影响。正是鉴于公信制度可能产生的负面影响，因而近代民法虽无一例外地实行公示原则，但未必皆采公信原则。德国、瑞士、台湾等国民法肯定登记的公信力，而法国法与日本法持否定态度.目前各国立法的趋势为采纳登记公信力原则，同时对该原则进行一定的限制或赋予其相对性，笔者认为我国在正在进行的物权法立法过程中也应对该原则予以采纳。
　　在我国不动产物权登记制度立法中，应该通过一系列具体制度的设计，完成我国不动产登记制度的整体架构。这些制度包括但不限于:实质审查制度、预告登记制度、异议登记制度、统一的不动产物权登记管理体制、登记机关的责任制度等.
　　登记的实质审查制度，是指登记机关在接受了当事人的登记申请后，应当对登记的内容进行询问和调查，以保证登记内容的真实性。登记机关有足够理由认为权属存在争议或者内容失实的，可以不予办理登记。对登记进行实质审查有利于保护交易当事人的合法权益，强化登记机关的责任感和登记的公示和公信功能。
　　预告登记是为了保证登记请求权而为的一种登记。预告登记在一定程度上限制了目前的所有权人及其他物权人的处分权，保障了请求权人债权目的的实现。预告登记制度，可以说是物权法原理和债权法原理的结合，也可以说是物权法原理向债权法领域的扩张或者渗透。
　　异议登记是指因登记原因的无效或撤消，真正权利人和利害关系人可以申请在不动产登记簿上记载一项目的在于对抗现有登记的权利的正确性的异议.异议登记是一种临时性的保护真正权利人的措施，它能够赋予登记权利人一个针对不动产登记的正确性的异议的抗辩权，使得第三人不能取得不动产的有关权利，亦即权利的正确性推定效力及登记的公信力同时被阻隔。
　　大陆法系大多数国家均依据统一的不动产登记管理法律法规，对不动产由统一的登记机关进行登记。而我国不动产登记的现状却是登记机关不统一，多头执政。当两个或者两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，而且会扰乱正常的法律秩序.因此，我国应在物权法立法之际，对不动产登记制度进行全面彻底的改革，建立配套法规，形成统一的不动产物权登记机关。鉴于我国法院系统的情况和我国行政传统，仍应由行政机关承担不动产物权的登记工作。
　　不动产登记的内容既然要产生公示公信的效力，那么登记的正确与否不仅会影响到交易当事人的利益，也会影响到交易的安全和秩序。因此如因登记机关的重大过错而发生登记错误，造成了善意相对人的损失，登记机关有赔偿的义务。在我国现行法律法规中，虽然对错误登记的损害赔偿也有所体现，但在实践中，这些规定鲜有实施。在未来的物权法立法中，既应对错误登记的损害赔偿作出原则性的规定，也应建立相应的配套制度，使之得以实施。