在我国房地产企业发展得如火如荼的背景下,资本与资金的虹吸效应应运而生。为了使房地产市场健康平稳发展,盘活存量房和提高租售比成为当务之急,而发展住房租赁类业务就是一个有效方式。住房租赁市场作为房地产长效机制的重要组成部分,其每一步发展都受到市场的广泛关注,尤其在2017年,关于租赁市场的利好接连不断,一系列政府与市场的举措促使租赁市场的发展进入快车道,引得房企争相入市。而随着我国房地产市场从过去的增量时代迈入存量时代,加上日益紧缩的货币政策,传统融资方式获得资金的难度增大、融资成本提高,房地产市场调控的收紧更使得房地产企业融资雪上加霜,因此我国开始探索发展REITs市场以建立促进房地产市场发展的长效机制。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,以下简称“REITs”)于2014年在我国开始萌芽,之后凭借该产品的诸多优势在我国得到迅速发展。截止2019年12月我国共发行68单REITs产品,总规模达到1402.81亿元。在此期间,我国从政策和资金上大力支持住房租赁行业务的发展,2018年8月9日国内首单民营住房租赁储架式REITs--旭辉领寓类REITs的推出,不仅对推动住房租赁市场的发展具有重要意义,对资本市场服务于实体经济提供了指导和借鉴,同时也对我国资本市场的创新起到了不可或缺的推动作用。本文在综合国内外相关研究的基础上,采用案例分析和对比分析相结合的方法,借鉴国际REITs相关经验,结合我国实际情况,对高和晨曦一中信证券一领昱1号资产支持专项计划(属于民企第一单住房租赁储架式权益类的REITs)进行了研究,对其REITs发行动因、产品方案、融资影响以及风险等进行详细分析,继而归纳总结启示和有关经验。本文可以划分为三部分:第一部分为案例介绍。最初以行业背景为起点,对住房租赁行业的发展概况进行了整理,接着疏理此案例参与主体——旭辉集团对住房租赁业务的战略部署和融资困境,以及旭辉集团为了推动房地产+金融创新业务的发展,以控股公司旭辉领寓为媒介发行REITs产品进行融资,然后对旭辉领寓REITs产品的发行概况进行简要介绍,主要包括参与机构、产品交易结构、底层基础物业资产、增信措施以及退出机制。第二部分是案例分析,同时也是文章的重点内容。该部分对旭辉领昱1号REITs产品进行了细致分析。首先分析旭辉领寓此次REITs产品发行的动因,旭辉领寓此次发行计划第一是为了使企业新发展阶段“一体两翼”的战略规划得到满足,其次是为了使住房租赁营业走出融资困境,最后是为了使旭辉领寓品牌价值得到提升,使企业能够跟上房地产企业发展住房租赁业务的步伐;其次对发行方案进行剖析,分析可知旭辉领寓REITs在交易结构方面进行了合理设计并具有一定的创新,REITs产品基础物业资产运营稳定,对投资者的偿债保障安排也较为有效,方案整体设置较好,对其他企业有较高的借鉴意义;最后从融资渠道、融资效率以及融资成本方面分析发行REITs产品的融资影响。虽然旭辉领寓REITs作为民企第一单住房租赁储架式权益类的REITs,对于其他房地产企业通过REITs产品融资具有重要的借鉴意义,但其发行过程以及融资后期仍然存在一系列问题,如政策法规风险、流动性风险以及期限错配风险。第三部分是案例结论和启示。首先对本文案例研究进行了总结,然后对相关主体提出了相应建议和启示,为了推动REITs产品在我国房地产市场的运用,分别从监管层和发行主体的角度对REITs的发行提供了切实可行的借鉴。本文通过研究,得出以下结论:首先,在我国住房租赁迅速发展,但住房租赁业务受到融资渠道和融资规模限制的背景下,REITs对于拥有优质商业地产的住房租赁企业来说无疑是一种全新且有效的融资方式,同时对于投资者也是一种安全有效的投资产品;其次,旭辉领寓合理的交易结构设计、底层物业资产稳定运行以及履约能力较强的增信主体为其他房地产企业发行REITs提供了借鉴;但是,REITs在住房租赁的运用仍然存在不足,主要表现在REITs相关的政策、法律法规也在处于不断出台和完善中,同时我国REITs产品并不是真正意义上标准的REITs产品,都只是停留在类REITs层面,在产品到期之前也不能通过股权在二级市场公开转让,阻碍了资金流动性。