随着房地产市场的发展,房地产以其保值、耐用、收益和不可转移的特点,使得房地产抵押成为一种安全系数较高的担保方式之一。房地产抵押贷款也成为一种非常重要的融资方式。房地产抵押评估的合理性深刻影响着房地产抵押贷款的顺利实施,关系着商业银行的资本利用、风险管理和资本收益情况,也关系到抵押借款人融资的合法权益,为此,我国相继出台了《房地产估价规范》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《房地产抵押估价指导意见》等一系列法律法规,这些规定对于规范房地产估价市场的操作有非常重要的指导意义。但是由于我国房地产抵押评估工作起步比较晚,很多理论还不完善,这些法律法规也没有对抵押评估做出统一的令人信服的解释,因此在房地产抵押评估工作中还存在很多问题：对抵押价值的确切含义、评估时点、评估假设条件等相关概念还没有达成一致共识。所以,研究房地产抵押评估的相关问题,并分析这些问题出现的原因,对规范房地产抵押市场、促进房地产抵押贷款的顺利进行、充分发挥房地产抵押担保的优越性、保护房地产抵押双方的合理权益等有十分重大的理论和现实意义。本文采用提出问题、分析问题、解决问题的规范思路展开论述,对抵押评估市场上还没有达成一致的基本问题,如抵押价值的概念、抵押估价时点的确认、抵押评估的假设条件等进行了界定；按照抵押评估的一般操作思路分析探讨了抵押评估实践中存在的问题,如评估前对抵押物的合法性认识,评估中资料的收集、分析,评估实际操作人员的专业技术和职业道德,评估后评估报告的撰写质量和使用方式等操作过程中存在的一系列问题,结合相关案例,分析这些问题存在的原因并提出自己的见解和一些实际操作建议。本文的结构设计如下：第一部分介绍了本文的研究背景、研究意义,国内外研究现状,以及本文的研究思路和研究方法。第二部分对房地产抵押评估的基本概念进行了初步研究,着重对抵押价值的相关概念进行分析,包括抵押价值的含义、房地产抵押评估的特点、评估时点等,并做出界定,这也是本文的主要创新点和贡献之一。第三部分对房地产抵押评估的现状和存在的问题进行探讨,研究了我国房地产抵押评估的有关规定和总体情况,并在此基础上分析了房地产抵押评估存在的问题,如评估人员专业水准不高,对评估对象的认识不全面；某些评估人员参与不正当竞争,给“回扣”、迎合委托人意愿虚高评估抵押物价值；一些不法分子通过非法渠道制作假报告,牟取非法利益等情况。第四部分针对第三部分提出的在房地产抵押评估的出现的问题进行了原因分析。第五部分则是根据前文分析,从抵押评估从业人员的准入、后续教育,抵押评估法制建设等方面对出一些切实可行的建议。本文主要的创新之处在于对现有观点进行分析的基础上,对抵押价值的概念进行具体定义,并在此基础上分析了抵押的基本假设、实际操作中的问题,提出改进的建议,但是本人抵押评估的实际操作经验不足,研究中提出的建议可能并不能彻底有效的促进抵押评估工作的顺利开展。