不动产登记制度是物权法的制度基础,我国长期以来在不动产登记中实行的是多头管理、分散登记的模式,登记目的主要体现为行政管理,未充分重视不动产物权公示的需要。登记依据不统一、城乡登记不统一、登记机构多头性、登记簿册不统一、登记信息平台未有效建立等问题使得现有的不动产登记制度因为无法“统一”而在立法、司法、行政领域面临着诸多挑战,困扰着人们生活的方方面面。显然这种分散登记制度不能满足现实的各种需求,随着《国务院机构改革和职能转变方案》将建立不动产统一登记制度作为其中的一项重点工作,《不动产登记暂行条例》实施,《不动产登记暂行条例实施细则(征求意见稿)》公布,对不动产统一登记问题的热议随之展开,因此对该问题的研究具有鲜明的现实意义。要做到不动产统一登记不可能一蹴而就,每个阶段的工作应各有其侧重点。就目前而言,登记依据、登记机构、登记簿册、登记信息平台建设即所谓的不动产登记制度中的“四统一”是重中之重。由于“四统一”概念不够清晰,在制度建设上处于摸索阶段,因此本文通过文献研究,根据物权法定原则、物权公示、公信原则、物权变动等基础理论,从对我国不动产统一登记制度的国情、发展历程、困难及应对方法进行梳理,为论点的提出确立方向。传统意义上认为不动产统一登记的焦点应定位于登记机构的选择上。事实上,当前不动产统一登记的问题应限于“四统一”这四个方面,其中登记依据的统一有着更多得需要从法学理论角度予以深化认识的问题,至于其他三个方面即登记机构、登记簿册、登记信息平台建设的统一更多涉及的是技术层面及制度的方向性设计问题。由此在论述时,笔者将登记依据单独作为一章,对其中涉及的不动产登记权利能力的争议问题作为重点逐一探讨、论证;登记机构、登记簿册、登记信息平台建设三个方面作为一章,从三者分别在不动产统一登记中的地位出发,研究概括三者的现状及问题,通过域外制度比较并结合我国典型城市在不动产统一登记中的做法,构建基本框架和脉络体系。文章紧密围绕“四统一”的实现,不断追踪并更新阶段性工作的最新研究、实践成果并展开分析,以求教于同仁并得出有益建议。文章由两大部分组成:第一部分,登记依据的统一是不动产统一登记的前提,是物权法定原则的要求。我国长期以来没有对不动产的概念予以统一界定,没有明确列举不动产登记类型,对登记能力即哪些不动产和不动产权利应当登记存在争论。没有统一的不动产登记立法,《物权法》出台前,各种部门规章和地方政府规章并存,《物权法》出台后,部门规章、地方法规陆续修改,但至今未达到法制的统一。不动产登记依据的统一要达到两个层面的统一,一是实体法层面,二是登记程序的统一。由于《物权法》确认了登记在其中的法律地位,在最主要的实体问题解决后,不动产登记法则应更多地关注程序事项。统一登记依据首先,应对不动产的概念科学定义,统一登记范围。《不动产登记暂行条例》通过列举加兜底条款的方式对不动产作出界定,但不排除新的登记客体出现的可能性,因此应科学地就需要登记的不动产的类型设立标准,逐步扩大登记范围应是趋势所在。其次,关于哪些不动产及不动产物权需要登记即统一登记能力制度,《不动产登记暂行条例实施细则(征求意见稿)》规定了须办理登记的不动产权利,然有违法建筑上的权利、国家土地所有权、不动产租赁权等的登记能力问题存在争议,通过分析应认为违法建筑不具有登记能力,国家土地所有权和不动产租赁权应具有登记能力。再次,要制定统一的不动产登记法。统一的不动产登记法并不应当拘泥于名称及形式,《不动产登记暂行条例实施细则》可以有效弥补《不动产暂行条例》代行不动产登记法失之简略的不足,因目前《实施细则》处于广泛征求意见阶段,建议在房屋、土地登记已有的成熟经验基础上进行总结及提炼,并尽快发布实施。最后,统一制度的建立尚需时日,通过实施以土地为核心的不动产统一登记过渡时期方案,以土地为基础做好与各类不动产登记的衔接,在细节问题上通过登记规程等规范性文件予以不断完善,建立不动产统一登记法律体系。第二部分,登记机构统一是关键,物权公信原则要求登记机构必须统一。我国登记机构多头性,由于现行的不动产登记制度是根据不动产的性质、所属社会经济领域而由不同的登记机构登记的,而不同登记机构对不动产登记的范围、公示方法、登记要求、受理程序等方面有着不同的规定。此外在登记机构分级管理,在其内部机构的设置上也差异较大,造成了登记散乱,对交易安全的保障、登记公信力的确立、交易成本的降低以及对不动产调控管理都带来了不少影响。在我国行政机关作为登记机构的好处明显,就当前而言部际联席会议制在过渡时期的试点中发挥了积极意义,国土资源部负责指导监督职责应有步骤有计划自上而下地布置、推进。登记机构应转变职能,加快市县两级的职能整合。在县一级行政机关内设置统一的不动产登记局,为有效解决登记与管理的衔接问题,建议在不动产登记局内部分设立登记科和管理科,地籍管理与权属登记两个部门合署办公。改变目前在登记机构内部存在上下级领导关系的局面,建议一律将登记机构设置在不动产所在地县级或区级,逐步将分散的登记职责整合到一个部门,建立不动产登记局。登记簿册的统一是抓手,物权公示公信原则要求登记簿册必须统一。在物权发生变动时,将变动的信息予以公示,使得当事人和第三人都能够通过查询获知物权变动的情况。通过登记的方式使得不动产物权状态能够在登记簿上得以表述,将登记簿公示于众可以确立并保护物权的存在,有效保障交易安全,奠定社会信用之基础,对社会经济秩序的稳定大有裨益。对于登记簿册的多样性的问题,文章提出登记簿的科学设置应以登记簿的编制及登记范围的合理确定为核心,在比较不同的编制模式后我国宜采物的编成主义模式,并将土地及其上的其他不动产予以统一设立登记,就登记内容、样式、介质、职责、安全保护措施、簿册存放、灭失重建等问题予以明确统一。为有效整合土地、房屋登记信息,对土地及建筑物可以分设不同的登记簿页,登记簿册统一也应当有明确的标准自上而下地予以推进。改变以往“重权利证书,轻登记簿”的现象,重新确立不动产登记簿的法律地位。登记簿册设计既要方便纸质誊写,又要有利于电子化、数据化的转换,统一不动产登记簿查询制度,对于登记信息查询不同主体允许查询的范围应当区别对待,就查询范围而言,对于不动产自然属性及权利登记信息应予以公开,对于物权变动的资料应有所限制地公开。统一信息平台的建设是目标。登记信息平台未联网,登记信息的公开平台不明确,在多大范围内公开尚存争议,这种不统一直接导致了当事人交易成本的加大、影响交易安全。从政府角度,登记信息平台数据是行政管理和彻查腐败的依据。统一不动产信息平台包含两方面的内容,一方面,统一登记信息查询主体资格,由于登记簿查询制度中已有涉及,此处不再赘述;另一方面,统一信息公开平台的内容及方式,应建立以不动产单元为基础的产权管理模式和产权权利体系,依托地籍信息系统构建不动产登记信息平台,同时解决系统的安全和兼容问题,实现“横向统一”与“纵向统一”的结合,如引入社会信用代码制,加强其他部门的配合使得登记信息平台全国范围内的统一。最终实现不动产登记在私法上“产权明晰、交易便捷、成本降低、利益平衡”,在公法上通过登记对资源适度把控的效果。