随着城市空间由“增量扩张”向“存量优化”转型,城市更新逐渐成为推动城市发展的重要手段。城市更新作为城市土地二次开发的手段,是产权与空间重构的过程,其得以顺利推进取决于多主体间空间发展权的分配与调整^[1]。其中,政府、开发企业与居民是主要的利益群体,互相之间针对利益分配展开着激烈的博弈行为,尤其以政府与企业之间的制度性冲突表现得最为复杂。深圳对城市更新工作的探索和实践一直走在全国前列,以“政府引导,市场运作”为核心特征,在利益调控方面逐步形成了一套较为清晰的政策体系。自1980年特区成立以来,相继出台了近二百多项城市更新政策,这种频繁“打补丁”式的政策调整,反应出了政企利益的平衡过程的变化规律。因此,本文基于“政策工具”理论对深圳城市更新中的政策进行解读,剖析影响政企利益平衡的关键因素,探讨政企利益平衡的机制。同时,引入政策变迁理论,为未来政策制定的方向做出预判,期望为深圳政策的制定提供一定的借鉴意义。首先,本研究基于“政策工具”理论对深圳城市更新政策进行分析,按照城市更新的关键时间节点,将其分为三个阶段:政策探索期（1980-2008）;政策形成期（2009-2015）;政策完善期（2016-至今）。并通过PSR（压力-状态-响应）模型对每一个阶段城市更新的外部条件、导致利益失衡的原因以及为实现利益平衡的政策响应进行解析。其次,结合对政策内容、政策评价的分析,提取出每个时间阶段影响政企利益平衡的关键因素,并对该阶段为实现政企利益平衡的机制进行分析。接着,综合三个时间阶段对关键影响因素与实现利益平衡的机制的分析,总结因素变化的规律,提取出完善的政企利益平衡的机制内容。最后,本研究基于政策变迁理论对未来政策制定的方向做出预判。研究结果显示,深圳城市更新政企利益的博弈是围绕政策展开的,政企利益的平衡点随着政策在不断地变化,借由政策的驱动由一种平衡格局转变为另一种平衡格局。政企利益的博弈可以通过关键影响因素反应出来,包括地价、容积率、用地贡献等,政府对某一因素的调整,通过城市更新项目的实施实现向企业取利（或让利）的目的,以此来推动城市更新市场的平稳运作。其次,总结了影响政企利益平衡的关键影响因素的阶段变化特点,从政策探索期（1980-2008）至政策完善期（2016-至今）调控手段实现了由单因素调控到多因素综合调控的转变;调控内容实现了由直接针对原因进行调控到针对原因背后的规律进行研究以制定对策;调控方式实现了由明确的数值到设定量化的调节系数实现调控。再次,借由政策提取了政企利益平衡的机制:1)多因素联动进行利益协调;2)以准入限制因素形成约束;3)引导进行公益住房的配建;4)有效奖励与补偿进行引导。最后,针对目前面临的新冠疫情突发、5G+物联网时代到来的机遇与挑战,借由政策变迁理论分析了“问题之窗、政策之窗、政治之窗”的内容,并提出未来政策制定的方向。